土地買賣是一項重大的財務決策，但在交割完成後若發現土地被第三方佔用，該如何應對？根據《土地法》第43條，土地登記具有絕對效力，這意味著完成所有權移轉後即確定合法擁有。然而，若因佔用或其他原因需要解約，過程中可能涉及「三角移轉」風險，若處理不當，甚至可能遭受稅務懲處。本文將介紹土地買賣中的常見陷阱及建議解決方式，以避免稅務問題和法律責任。
避免三角移轉！土地佔用導致解約應如何處理？
土地買賣時的常見風險
1. 土地遭第三方佔用問題
買賣土地時，如果發現土地已被第三方佔用，這會給買方帶來不小的困擾。這些情況可能包括農作、暫時性建築物、或甚至是非法居住的情況。一旦發現土地佔用，通常需透過協調或法律途徑解決，以確保土地的可用性。當土地佔用情況嚴重時，可能影響買方的使用計劃，甚至導致交易雙方要求解約。
2. 物有瑕疵引發的所有權返還
根據《土地法》，土地所有權的登記具有「絕對效力」，但若在完成交易後發現物有瑕疵，理論上買方可以請求返還所有權。然而，專家建議，應慎重處理返還所有權的程序，以免因操作不當而遭受稅務問題。例如，在所有權返還時若涉及三角移轉情況，可能會被認定為規避贈與稅，而受到國稅局的查核。
案例解析：三角移轉的潛在稅務風險
近日正業地政士聯合事務所所長鄭文在分享了一個案例。該案例中，買賣雙方完成土地移轉登記後，發現土地的一部分被第三方佔用。經過協調，雙方決定將部分佔用的土地辦理分割，再由原所有權人按每坪20萬元買回。此舉雖看似解決了問題，但買方隨後建議是否能將土地直接過戶給賣方的兒子，以省下一次移轉手續費。
賣方的家人立刻表示，這樣的安排可能涉及「三角移轉」，國稅局可能會認為此操作意圖規避贈與稅。因為此類交易會讓所有權從父親經手第三方後再到兒子，類似「瓜田李下」的情況，容易引起稅務查核。
什麼是三角移轉？
「三角移轉」通常是指原所有權人（例如父親）透過賣給第三方，再由第三方轉賣給子女的方式，來達到資產轉移的目的。這種安排常被認為是一種稅務規避行為，特別是在二親等間直接交易會課徵贈與稅的情況下。國稅局若認定為三角移轉，將可課徵相關稅負，並可能對當事人追溯既往。
如何避免三角移轉的稅務風險
1. 選擇以返還所有權為移轉原因
針對類似案例，正業地政士聯合事務所的鄭文在建議，買賣雙方應以返還所有權移轉登記作為解決方式。根據內政部規定，若交易雙方同意解除契約，可在登記原因上標註為「雙方合意解除契約」，以區別於一般的買賣移轉案件。此舉不僅避免稅務風險，還能減少國稅局對於三角移轉的懷疑。
2. 使用贈與的方式進行合法轉移
若確實有必要將土地贈與給子女，建議透過正式的贈與方式，而非經第三方交易轉移。根據現行稅法，公共設施保留地贈與給子女不需繳納土地增值稅，且不計入贈與總額，能有效避開贈與稅的課徵。這樣的操作方式既合法又符合國稅局的規範，可避免因為三角移轉而被查稅的風險。
適合的解約及返還所有權處理建議
1. 明確訂立合約條款
在簽訂土地買賣合約時，建議買賣雙方針對土地可能存在的佔用或瑕疵風險進行詳細討論，並在合約中明確列出處理方式。透過清楚的條款，雙方可以有效避免未來的爭議。
2. 聘請專業的地政士協助
土地買賣涉及法律與稅務問題，建議買賣雙方聘請地政士協助處理交易過程，並在出現問題時得到專業指導。地政士可協助辦理土地分割、移轉登記等程序，並確保操作符合法規，降低因疏忽引起的稅務風險。
3. 若有必要解除契約，應慎選返還方式
當出現需要解除契約的情況時，買賣雙方應以返還所有權登記作為登記原因，以顯示交易的真實性，避免國稅局質疑是為了規避稅務而進行的三角移轉。此方法既可讓買方退還所有權，亦可確保賣方無需繳納不必要的稅負。
4. 優先考慮合法贈與給子女
若最終目的是讓土地轉移至子女名下，應考慮以贈與的方式，並符合贈與稅相關規定。這樣的安排能夠避免「三角移轉」風險，使交易更加順利、透明。