2024年10月，台灣房市交易量出現大幅下滑，根據台灣房屋集團的內部成交統計，整體交易量月減12.8%，年減22.6%，其中高總價區與推案量大的重劃區，受限貸令影響，買氣明顯消退。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，通膨壓力與資金轉向商用不動產，導致房市交易冷清，桃園、台中等地的中低總價商用不動產成為市場亮點。以下將深入探討台灣房市現狀、區域表現，以及未來的發展趨勢。
房市交易量驟減，10月高總價區與重劃區需求全面退燒
一、2024年10月房市整體概況
根據台灣房屋集團統計資料顯示，2024年10月房市交易量顯著下降，六都與新竹縣市當中僅桃園交易量微幅成長5.3%，其餘各地市交易量均呈現縮減趨勢，尤其高雄市減幅高達27.1%，顯示出南部市場的萎縮情況最為明顯。整體來看，10月交易量月減12.8%，年減22.6%，反映出市場熱度明顯降溫。
專家指出，近期房市的萎縮受到多重因素影響。首先，政府限貸政策限制了多屋族、置產族的資金流動，加重了換屋族出售前一屋的時間壓力，從而減少了購屋需求。此外，通膨壓力上升使市場資金逐步轉向商用不動產，進一步打壓了住宅房市交易量。
二、限貸令影響市場結構
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，政府為了抑制房市炒作，推出限貸令限制房貸規模，這一政策大幅影響到多屋族和置產族。對於換屋族來說，限貸令的限制加上政策要求一年內出售前一屋，進一步增加了購房壓力。根據分析，除新青安身份購屋者外，其他購屋族群在現行政策下舉步維艱，對高總價區及推案量大的重劃區需求減少最為顯著。這些重劃區的房價相對較高，加上貸款限制，讓許多購屋族群選擇暫緩交易。
此外，銀行在第四季審查放貸申請更加嚴格，行政成本上升，也對房市形成抑制。銀行為降低風險，傾向於選擇資產穩定、收入來源明確的借款人，如科技業員工或身分單純的軍公教首購族。而一些總價較低且即將交屋的物件，若能以折價出售，則仍具吸引力，成為市場搶手物件。由此，市場上形成了「銀行挑好客戶、買方挑好價、賣方挑好客」的競爭格局。
三、重劃區與高總價區買氣明顯減退
在目前的市場環境中，高總價住宅區與重劃區的購買需求減退較為明顯，這些區域房價較高，加上推案量大，過去幾年吸引了大量投資買家。然而，隨著限貸令收緊資金流動，加上高房價對於自住需求的抑制，這些區域的購房需求明顯下降。例如，台北市內湖區、大安區的豪宅市場，過去以高總價房產為主，隨著購屋需求轉冷，這些地區的成交量顯著萎縮。
同時，南部重劃區如高雄市的鳳山、岡山等地，過去以中高總價住宅為主要項目，近月來購房意願減弱。投資客逐漸減少的背景下，重劃區房價在高位盤整，市場出現冷靜期，許多開發商也面臨去化壓力，並且開始考慮調整銷售策略，以吸引自住型買家。
四、桃園、台中商用不動產成為亮點
儘管住宅市場在10月表現黯淡，但台灣部分區域的商用不動產卻開始展現亮點，尤其以桃園、台中的中低總價商辦、店面及土地交易增幅顯著。隨著通膨上升與房貸限制，市場資金逐步從住宅市場流向商用不動產，形成了投資流向的轉變。
桃園與台中中低總價商用不動產受到自用需求和小型投資者的青睞。根據分析，這些中低總價商辦和店面物件，以總價相對親民，並且提供穩定的租金收益，受到資金流向轉變的影響，成為投資者的新選擇。這種資金轉向不僅緩解了住宅市場交易下滑的壓力，也為商用不動產市場帶來一絲活力。
五、未來房市走勢預測
根據專家分析，台灣房市短期內進入冷靜期的可能性高，並且將受到政策、貸款環境及通膨等因素的持續影響。未來房市走勢主要取決於以下幾個關鍵因素：
政府政策動向：若政府進一步加碼房市限制措施，可能進一步壓抑購房需求；反之，若政策鬆綁，或許會帶來短期交易量反彈。
貸款環境變化：銀行貸款條件的嚴格性直接影響購房族的入市意願，若第四季或未來貸款審查標準放寬，或有望刺激部分需求回溫。
資金流向商用不動產：通膨壓力驅使資金轉向收益穩定的商用不動產，未來這一趨勢可能持續，並進一步影響住宅市場需求。
高總價區與重劃區的房價調整：隨著市場冷靜期的延續，高總價區與重劃區的房價或有下調空間，這一變動或將吸引部分觀望買家進場。