台灣央行第七波信用管制政策正式實施，進一步加強打擊炒房行為。根據金管會的最新統計資料顯示，截至2023年9月，不動產放款的「逾放比」再創新低，其中建築貸款逾放比僅0.02%，而購屋貸款則為0.06%，顯示貸款違約狀況已降至歷史最低點。這不僅顯示台灣房市的健康發展趨勢，也反映出央行信用政策在控制市場過度槓桿投資上的有效性。為防範投資風險，銀行對房貸及建築貸款的審查越來越嚴格，使炒房投資客在這樣的市場環境中面臨挑戰，未來進場難度更高。
不動產逾放比降至歷史新低，槓桿炒房族進場困難重重
央行打擊炒房：信用管制政策的嚴格執行
自2020年底開始，央行不斷推出信用管制政策，抑制台灣房市過熱現象。此次的第七波限貸政策，重點在於嚴格審核貸款人財務狀況，減少資金流向高風險炒房行為。這一系列措施在政策層面顯示了政府「打炒房」的堅定立場，對房市影響深遠。信用管制的目標不僅在於減少炒房者進場的機會，也旨在讓房市價格回歸合理範圍，進一步維護市場健康發展。
根據金融監督管理委員會的數據，9月台灣不動產貸款的「逾放比」達到歷史新低，這是近幾年信用管制效果的最佳證明。逾放比的低位表明貸款人按時償還貸款的比例高，違約率大幅下降，這也顯示出房貸與建築貸款市場的穩健發展。房地產市場的槓桿風險進一步受到控制，投資者想要通過高槓桿來炒房的空間逐漸縮小。
逾放比創歷史新低的原因
1. 低利率環境
雖然央行已進行了多次升息，但台灣的基準利率水準仍處於歷史低位。整體而言，目前的利率仍然在大部分民眾的可負擔範圍內，使得貸款族群能夠穩定地按時償還貸款。此外，對比全球其他國家，台灣的利率水準仍相對較低，使房貸還款壓力相對輕鬆。低利率環境使貸款違約風險進一步降低。
2. 市場買氣穩健
房地產市場的銷售情況持續穩定，建商的營收表現良好，並且大多數建商採用預售方式，有效地降低資金週轉壓力。根據市場數據顯示，今年前三季的房地產市場銷售穩定，建商還款壓力相對減少，並無急售的迫切需求。而在購屋貸款方面，若貸款戶遭遇短期資金問題，仍有相對充裕的資金周轉資源，這在一定程度上減少了無法還款的風險。
3. 銀行審慎放貸
隨著央行信用管制政策的施行，各大金融機構在房貸與建築貸款的審查上更加嚴格。銀行對於放貸的審核不僅僅考慮客戶的資產狀況，還加強了對未來償還能力的評估，尤其是高額貸款的客戶。此外，對於貸款申請人，銀行優先選擇財務狀況穩定、還款能力較強的客戶，從源頭上降低了違約風險。
「逾放比」的意涵與影響
「逾放比」是指放款列入催收或其他逾期放款的比例，該數據可以直接反映借款人還款的穩定性。台灣房市的逾放比數據顯示，建築貸款的逾放比已降至0.02%，而購屋貸款則維持在0.06%的低點，均為歷史新低，遠低於2008年金融危機期間的1.5~1.62%。這一現象顯示出當前台灣房市的健康與穩定發展。
對於投資者而言，低逾放比數據也意味著炒房的投機機會變得有限。借款人須在利率上升的背景下承受更高的償還壓力，使槓桿型投資者的資金成本增加，而信用管制的加嚴讓進場的難度加大。這將引導更多投資者選擇穩健的理財模式，而非高槓桿炒房行為，這將對未來的房市需求產生潛在影響。
央行政策對未來房市的可能影響
1. 房價逐步回穩
央行打擊炒房的措施直接壓縮了房市需求，尤其是高風險炒房需求的進場機會，這在一定程度上穩定了市場價格。低逾放比數據表明，房價已經處於相對合理範圍，過去「墊腳購屋」的投機行為將逐漸被剔除，市場回歸自住需求主導的情況。
2. 建商調整策略以適應市場
由於貸款需求的萎縮，許多建商逐步調整開發計劃，偏向中小型住宅項目，避免過度投資造成的財務壓力。此外，部分建商已經開始逐步降低預售項目的開發速度，以防房市進一步降溫帶來的庫存風險。這樣的策略調整將有助於市場供需平衡，並避免房市泡沫的形成。
3. 審慎房貸政策的長期效果
在信貸嚴控的政策背景下，銀行未來將更嚴格控制不動產貸款的發放，這也將成為控制房市泡沫的長期機制。隨著審慎放貸成為常態，貸款族群的還款壓力有所增加，但整體來看，房市的體質將會得到進一步優化，市場風險的承受力增強。
央行信用管制政策的影響與房市穩定前景
綜合來看，央行的信用管制政策為台灣房市帶來了顯著影響，使市場風險控制更加嚴謹。最新數據顯示，房地產貸款的「逾放比」達到歷史新低，反映出貸款族群的還款狀況普遍良好，且市場體質穩健，進一步提升了市場的健康程度。隨著政策的持續推行，高槓桿炒房投資行為逐漸被剔除出市場，房價漸趨穩定，並使房市回歸以自住需求為主的結構。
未來，隨著貸款申請標準的嚴格化，投資客的進場難度將進一步提升，台灣房市或將持續在穩定發展的軌道上前進。另一方面，這樣的政策或會促使更多建商重新評估開發計劃，減少高槓桿的房市風險，並確保市場供需的健康平衡。隨著政策的全面實施，預期房地產市場會呈現出穩健、低風險的發展趨勢，為未來台灣房市帶來更加穩定的環境。