隨著「金龍海嘯」來襲，桃園市的投資客紛紛撤資，預售屋與新建案的銷售率自7月到9月驟降一半，銷售腰斬現象格外明顯。根據國泰房地產指數的統計，全台30天銷售率不斷下滑，桃園、新北市跌幅最大。財經學者章定煊分析，房貸壓力日益增大，購屋需求迅速下降，房價未來若出現鬆動，桃園市可能首當其衝。雖然目前尚未出現顯著降價，但市場觀望氣氛濃厚，是否會引發更深層次的價格修正，仍需持續觀察。
桃園投資客資金撤離：預售屋銷售腰斬，房價將鬆動？
金龍海嘯對桃園房市的衝擊
「金龍海嘯」一詞指的是今年台灣房地產市場上，隨著多次房貸政策緊縮帶來的資金流動逆轉。尤其在桃園，當地投資客快速撤資，使得預售屋銷售一落千丈。根據國泰房地產指數顯示，2024年第三季度，桃園的新建案30天銷售率於7月僅約30%，至9月已經下降至一半以下。章定煊指出，隨著央行政策持續收緊，貸款難度增大，影響範圍持續擴大，進一步打擊了市場的購屋需求。
桃園房市的快速冷卻主要受以下幾方面影響：
央行信用管制加重
：自7月以來，央行已多次進行「道德勸說」，到9月更啟動第七波信用管制，導致房貸的核准條件更為嚴格，使得部分投資客資金鏈被切斷，迫使資金移出。投資客撤資潮
：面對信貸環境惡化，投資客出現資金「移民」現象，尤其在桃園市區及周邊熱點地區更為明顯，導致銷售率持續下滑。價格支撐弱化
：在投資客撤離後，剩餘需求支撐力道不足，對房價造成潛在壓力。雖然建商尚未明顯降價，但若銷售量繼續疲弱，未來價格調整可能性增大。
六都房市分化：台北穩定、桃園領跌
依據2024年Q3國泰房地產指數的數據，六都與新竹房市在銷售率上的表現分化。相比之下，台北市的銷售率僅微幅下滑，顯示當地買家購屋能力較強，並未受到政策過多影響。台中市也呈現穩定，儘管該市投資客多，但購屋需求並未受到嚴重衝擊。
而桃園和新北市則成為重災區，銷售率分別下滑14%和13%，顯示這兩地市場需求出現劇烈波動，投資客影響尤為顯著。對此章定煊認為，桃園市由於吸引了許多台北投資客，當政策收緊時，這些「資金移民」將成為價格調整的推手。
城市間差異的原因
購屋需求差異
：台北市和新竹市的購屋主力多為剛性需求，政策波動影響相對較小。而桃園和新北市因投資客比例較高，需求彈性較大，市場敏感度更高。房貸政策打擊程度
：由於央行的房貸管制主要針對高風險投資區域，桃園和新北市受到的影響尤為顯著，使得這兩地的銷售量大幅萎縮。市場心理變化
：當房市交易量驟降後，買方更容易持觀望態度，進一步減少需求。這種量價循環作用下，市場的心理預期變化也將成為價格波動的催化劑。
房價是否會鬆動？未來走勢的關鍵觀察點
章定煊指出，雖然目前部分建商已考慮降價銷售，但整體房價尚未鬆動。主要原因在於建商仍有較大的價格支撐力道，短期內不願快速下調價格。然而，隨著需求減少，房市的「量先價行」效應可能逐漸顯現，特別是若10月銷售情況未見改善，桃園和新北市或成為率先出現價格鬆動的區域。
影響價格鬆動的三大因素
銷售量持續疲軟
：若銷售量持續下滑，建商可能不得不面對市場現實，逐步調整價格以刺激買氣。政策進一步收緊
：央行若繼續推動房貸管制，加上可能的利率上升，會進一步打擊購屋需求，使得價格支撐更為困難。市場預期改變
：隨著投資客撤出，市場氣氛轉為保守，買方心理轉變將對價格帶來下行壓力。尤其在桃園這類依賴投資需求的城市，價格彈性更大，潛在降幅也相對可觀。
桃園房價鬆動的影響：剛性需求與低價區域的機會
儘管房市買氣迅速下滑，但剛性需求依然存在。章定煊指出，市場需求在調整期內仍會有「新青安」和「首購族」的剛性需求支撐，成為價格下跌的底線。不過，桃園這類受到投資客大量影響的區域，部分低價區域或將面臨價格修正壓力，為剛需族群帶來購屋機會。
桃園哪些區域可能首先降價？
中壢、平鎮區域
：這些區域新案較多，投資客比例較高，在市場疲軟下，較易出現價格調整。桃園市中心周邊
：受供應量大、投資客撤資影響，市中心周邊的房價壓力較大，隨著市場需求減弱，降價可能性提高。
金龍海嘯的長期影響：重塑市場結構
「金龍海嘯」雖然在短期內對房市造成衝擊，但也在無形中重新塑造台灣的房地產市場。章定煊認為，未來市場結構將朝向健康、剛性需求為主的方向發展。這波衝擊下，過去被投資客壟斷的區域可能重新洗牌，給予剛性需求更多機會。
房市未來趨勢預測
剛性需求支撐市場
：隨著房價逐步調整，剛性需求將成為房市的主流，尤其在新青安和首購族的支持下，市場底線會更穩固。投資客比例減少
：隨著政策調控常態化，投資客比例將逐步降低，長期而言，市場供需將趨於穩定。價格區間收窄
：未來的價格變動幅度將更為理性，不再出現劇烈波動，市場將呈現健康發展的態勢。