台北市房價持續創新高，過去在全市12行政區中，文山區和萬華區曾是唯二單價未破120萬元的區域。然而，近期在預售市場中，這兩個區域也創下新高成交價格。根據地政雲的資料顯示，木柵路一段上的「元利四季莊園」和中華路一段上的「ASTER ONE」預售案分別創下單價超過120萬元的記錄，刷新了區域房價天花板。那麼，為何這些新案能創下高價，是否會引發比價效應，進一步推升區域整體房價？本文將深入探討影響這些單價破120萬的三個主因，以及未來可能的市場走向。
台北文山、萬華預售案首破120萬！區域比價效應是否將引爆？
1. 知名建商品牌效應：加持區域房價的主力推手
新高價的兩個預售案均由知名建商投資興建，包括位於文山區的「元利四季莊園」以及萬華區的「ASTER ONE」。這些品牌建商擁有豐富的開發經驗和良好的口碑，對於項目的品質及設計都極為講究，這也使得消費者對其產品充滿信心。像是「元利四季莊園」，就位於木柵路一段的主要交通幹道上，位置優越，加上建案規劃完善，成為該區域房價突破新高的重要推力。
案例分析：文山區元利四季莊園
位於文山區木柵路一段的「元利四季莊園」，是近期在該區域創下單價突破120萬元的新紀錄。根據實價登錄顯示，頂樓戶總坪數約40.6坪，9月成交總價達到4,327萬元，單價換算達121.4萬元。另一戶次高樓層戶，坪數約32.1坪，以總價3,303萬元成交，單價達120.4萬元。透過知名建商的品牌背書和項目的規劃完整性，該案得以突破區域天花板價位。
案例分析：萬華區ASTER ONE
位於萬華區的「ASTER ONE」，坐落於中華路一段，鄰近熱鬧的西門町商圈，地理位置極具優勢。7、8樓層的戶型於今年8至9月間以總價約2,597萬及2,604萬元成交，換算單價分別達128.7萬及129.3萬元。品牌效應加上地段優勢，使得該案在萬華區域市場中脫穎而出，價格一路創高。
2. 區域稀缺性：完整基地與黃金地段
區域基地的完整性與地段優勢也是高單價的重要原因。像是文山區的「元利四季莊園」，位處木柵路上，交通便捷，是當地少數的完整基地預售案。在地段上，這些建案不僅坐落於區域的黃金門牌位置，周邊交通和生活機能也十分完善，使其具備了更高的吸引力。
文山區木柵段的優勢
文山區在過去較為「蛋白區」，但隨著市中心房價逐步外溢，文山區的新建案價格也逐步攀升。木柵段的建案基地通常具備較大的面積且靠近主要幹道，能提供住戶更完整的居住環境和便利的交通。此外，木柵段具有豐富的自然景觀和較好的生活氛圍，成為年輕家庭和首次購房者的熱門選擇。這類基地完整、地段優越的建案相對於其他地區更稀缺，因此可以獲得更高的市場定價。
西門町商圈的吸引力
萬華區的「ASTER ONE」位於中華路一段，毗鄰西門町商圈，商業氛圍濃厚，生活機能成熟，且捷運系統完善。西門町一帶地價較高，建案開發的空間有限，因此新案的供應量相對稀缺，加上知名建商品牌進駐，讓「ASTER ONE」能以近130萬元的單價成交。稀缺的地段資源及商業價值增添了該案的競爭力，使其成為區域房價的代表性案例。
3. 施工成本上漲及土地稀缺性：推升預售價格的結構性因素
隨著建材價格和人力成本持續上升，開發商在成本增加的情況下，往往會將成本轉嫁到房價上，尤其在土地稀缺的台北市，這種現象尤為明顯。近年來，建築材料和工人的成本顯著上漲，加上台北市的土地寸土寸金，建案的開發成本節節攀升，導致新建案售價水漲船高。
台北市的土地稀缺性影響
台北市的土地供應量有限，尤其是文山區和萬華區的可供開發土地更為稀少。在這樣的市場條件下，開發商爭相競標優質地段，推高土地成本。高價購入土地後，建商必須將這些成本反映在銷售價格上，使得新建案的單價呈現持續上升的趨勢。以「元利四季莊園」和「ASTER ONE」為例，這些建案均處於優越地段，且土地價格隨著開發案的增多而上漲，進一步推高了售價。
央行信用管制的影響及未來市場走向
儘管上述三大因素推動了文山區和萬華區的新高單價，但目前台灣整體房市也受到央行信用管制的影響。央行近期採取了更嚴格的信用管制政策，限制房貸成數，銀行資金也趨向滿水位，導致房市購買力減弱。這些因素讓市場呈現冷卻趨勢，使高價個案較難形成普遍性的比價效應。
120萬元天花板是否能引發區域比價效應？
從以上分析可以看出，文山區和萬華區新案突破120萬元的天花板，主要是受品牌效應、基地完整性和施工成本上漲等因素驅動。然而，這類高價個案能否帶動整體區域市場走高，仍需觀察市場大環境的變動和政策的影響。尤其是當前的信用管制政策和銀行放貸的限制，可能會抑制部分買家的購房意願，使高價個案成為個別現象。
未來，隨著市場供需的變動和政策調控，若品牌建商持續在這些區域推出高品質的建案，或許文山區和萬華區的房價還有上升的空間。然而，在大環境趨冷的背景下，高價個案的出現是否能形成比價效應，則取決於市場的消費力與資金流向。