在今年第三季，商用不動產市場在科技業和建商的帶動下表現亮眼，單季成交量達713億元，創下新高紀錄。然而，隨著央行的緊縮政策逐步生效，市場開始出現不同的走勢，特別是在土地交易和商用不動產市場上，許多專家指出，這種調控措施將導致交易週期拉長，且對土地市場的影響尤其顯著。高力國際董事總經理劉學龍也指出，美國總統大選及地緣政治不確定性將進一步影響投資信心，使不動產市場面臨更多挑戰。

專家解析：央行緊縮政策對土地市場和交易周期的深遠影響

一、2024年第三季商用不動產與土地市場概況

今年第三季商用不動產市場迎來了強勁增長，單季成交量達到713億元，創下新高，前三季累積成交達1,472億元，超越去年全年。土地交易市場同樣表現不俗，前三季累積成交額達到1,721億元，已超過2022、2023年全年水準。主要驅動因素來自於科技業的大規模購置廠房需求以及建商積極收購老舊建物翻新，推動了整體市場的表現。

1. 科技業購置廠房需求增長

台灣的半導體和科技業在全球供應鏈中的地位日益重要，許多科技公司積極投資廠房以擴大產能。這種需求對於商用不動產市場帶來了積極的影響，尤其是在廠房地產的需求上。第三季的大額成交案例中，有多筆來自於科技公司購置廠房的需求。

2. 建商收購老舊建物

台灣都市發展日趨成熟，隨著人口集聚和都市更新需求提升，建商對於老舊大樓的收購日益頻繁，尤其在都會區的商業用地。這不僅帶動了商用不動產的成交量，也為都市更新和改建市場注入了活力，創造了土地的更高利用價值。

二、央行緊縮政策的發酵效應

為了遏制炒房現象及平衡資產價格，央行自年初以來祭出了一系列緊縮措施，包括提高利率和限制房貸條件。隨著政策的落實，預計在第四季會產生顯著影響，特別是在商用不動產及土地交易方面。

1. 房貸限制及交易週期拉長

在央行的政策引導下，不動產相關貸款門檻提高，貸款條件也趨於嚴格。這意味著許多投資者將面臨更高的融資難度，交易過程將變得更加緩慢。劉學龍指出，隨著這些政策的逐步影響，商用不動產市場的交易週期可能會顯著延長，對買賣雙方都帶來一定挑戰。

2. 土地市場衝擊較鉅

相較於商用不動產，土地市場受到政策影響的程度更大。由於土地屬於資本密集型投資，央行緊縮政策下融資成本上升，土地的吸引力降低。劉學龍認為，隨著市場價格的調整，土地市場將面臨一定的回檔壓力。

三、地緣政治與經濟環境的不確定性

除了國內政策影響，外部環境同樣增加了市場的不確定性。劉學龍表示，美國總統大選即將於11月舉行，這可能改變美國的經濟政策方向，進而影響全球經貿政策。而亞太地區的地緣政治緊張局勢升溫，如台海問題、南海局勢等，將對投資者的信心產生進一步的影響。

1. 美元強勢與外資動向

美國的貨幣政策持續影響全球市場，隨著美國聯準會加息進程，美元持續強勢，對新興市場的資金流動帶來壓力。台灣的不動產市場受外資影響較大，若外資因美元強勢而撤出，將加劇市場的波動性。

2. 地緣政治風險影響投資信心

亞太地區的地緣政治風險，包括台海局勢升溫、南海領土爭端等，使得台灣的投資環境面臨挑戰。這些風險使部分外資對台灣市場持觀望態度，進一步影響投資流入和不動產市場的成交活力。

四、專家建議：調整資產配置策略

在政策緊縮及外部環境不確定性增加的情況下，劉學龍建議買賣雙方應謹慎觀望並調整策略。他認為，目前市場進入資產盤整期，是買賣雙方重新評估資產配置的良好時機。

1. 買方佈局策略

在市場價格調整期間，買方可以選擇價格合理的資產進行佈局。特別是在商用不動產方面，由於需求依然穩健，若出現價格回調，則可能是一個較佳的投資時機。

2. 賣方資產盤點

對於賣方而言，當前政策導向和市場情勢下，適當盤點手中資產以降低持有風險亦十分重要。劉學龍指出，賣方可以根據市場反應逐步調整售價，確保資產能夠在合理價位成交。

五、政策與市場互動下的前景展望

總結來看，台灣央行的緊縮政策已開始對不動產市場產生影響，特別是在土地市場和商用不動產交易週期上，這種影響將持續並在第四季更加明顯。此外，美國總統大選及全球經濟動盪為台灣的投資環境帶來了額外的不確定性。

面對這樣的市場局勢，投資者應保持謹慎，密切關注市場價格變動，並適時調整資產配置。未來，隨著政策進一步落實和市場價格逐步調整，買賣雙方或能迎來更為穩定的投資機會。