根據金管會最新數據，2024年9月的房貸餘額年增率達到11.27%，創下歷史新高。僅前九個月，房貸餘額已暴增8,177億元，超過去年全年的增幅。隨著房市交易熱度不減，國內銀行房貸餘額達到10.8兆元，月增1,102億元，回到月增千億元的高峰。儘管央行的房市管制措施逐漸收緊，房價依舊居高不下，這也促使市場需求繼續攀升，推動房貸業務持續擴張。
9月房貸餘額再創新高
9月的房市交易持續升溫，房貸餘額連續第20個月增加。根據金管會的報告，9月國銀房貸餘額達到10.8兆元，淨增1,102億元，再次突破月增千億元的關口。2024年前八個月中，已有四個月的房貸餘額月增超過千億元，9月年增率更是達到11.27%，顯示房市熱度持續不減。
值得注意的是，房貸餘額在今年的增幅超過了去年同期。2023年全年房貸餘額增長6,575億元，而2024年前九個月的增幅已達8,177億元，增幅超過1.4倍。房市需求在2024年不僅沒有冷卻，反而更加激烈。
土建融與房貸需求同步增長
除了房貸餘額，9月的土建融貸款也出現顯著增長。根據報告，房貸與土建融的淨增加量達到1,451億元，這是連續第六個月淨增破千億元。前九個月，房貸加土建融的總增加量已超過1兆元，達到1兆180億元，年增率高達9.76%，創下28個月以來的新高。
這一增長表明，儘管市場不斷受到央行和政府的管控措施影響，但市場需求依然旺盛，尤其是在不動產開發和建築貸款領域的需求更是顯著。房市的供需關係仍處於相對緊張的狀態，房價難以出現明顯的回落。
新青安貸款略有降溫
與房貸市場的火熱形成對比的是，新青安貸款的需求出現了降溫跡象。財政部統計顯示，新青安貸款的受理件數和金額連續四個月下降。根據公股銀行的反映，第三季的新青安貸款案件有所放緩，預計第四季將持續減少。
具體來看，嘉義市和苗栗縣的降溫趨勢最為明顯。以兆豐銀行為例，受央行實施的不動產信用管制措施影響，購屋案量尚待去化，貸款審查時間延長，導致第三季新青安貸款的申請量略有趨緩。合庫銀行的數據顯示，7月、8月及9月的新青安房貸撥款金額分別為85億元、74億元及73億元，呈現出逐月下降的趨勢。
銀行房貸策略的轉變
面對央行加強房市管控，多數銀行對房貸業務的策略也有所調整。公股銀行指出，隨著央行進一步限制房市風險性資產的撥貸空間，銀行能夠提供的資金變得更加有限，特別是針對非首購、理財型及投資型房貸業務的撥款大幅減少。
兆豐銀行則表示，雖然房市管控措施對部分購房者的影響較大，但由於房貸市場的主力需求來自首購族群，這些具有剛性需求的客戶依然是房貸業務的核心。因此，儘管投資型房貸業務有所下降，但對整體房貸市場的影響相對有限。
房市管控政策的影響
自央行實施不動產信用管制以來，房市的過熱現象有所緩和，但房價的高位運行仍未能得到根本性改變。政府的管控措施，主要針對多屋族和高風險資產，但對於剛需的首購族群影響較小。這使得銀行的房貸業務仍能保持穩定增長。
此外，房貸市場的火熱也與台灣房地產供應不足有密切關係。根據市場數據，台灣的房屋供應量未能跟上需求增長，尤其是在台北市、新北市等人口密集的地區，房價上升壓力較大。這樣的供需失衡使得政府的打房措施難以在短期內有效壓制房價。
央行管制措施下的市場變化
由於央行強化不動產貸款的審查和控制，市場上的投資性購屋需求有所下降，這也是新青安貸款減少的原因之一。特別是在三、四線城市，購房者更加謹慎，房貸申請件數減少。不過，台灣的房市整體熱度依然維持，首購族群依然在市場上占據主導地位。
即便如此，央行的管制措施仍被認為是防止房市過度投機的重要手段。長期來看，這些措施有助於減少市場泡沫的風險，確保房市的健康發展。
房價持續走高的原因
儘管房市管控措施嚴格，但房價居高不下的現象仍然未見緩解。其原因之一是市場對房地產的高需求。台灣的都市化進程和人口集中現象，使得大城市的房屋需求持續旺盛。尤其是台北市、新北市等地區，土地資源有限，導致供應量不足，房價自然難以下降。
此外，低利率環境下，房地產依然被視為一種安全且穩定的投資標的。即便在全球經濟不確定性增加的背景下，房地產市場依然吸引了大量資金，這也進一步推升了房價。
展望2024年第四季房市走勢
展望2024年第四季，房市熱度可能會在新青安貸款的降溫中稍微放緩，但整體需求仍將保持強勁。根據銀行的預測，房市的主要動力仍來自剛需的首購族群，而投資型房貸需求將繼續減少。
此外，隨著央行進一步加強對不動產貸款的管控，未來房貸業務的增長可能不會如前幾個月那樣迅猛，但房價仍將在供需失衡的影響下，保持相對高位運行。