台灣的房市政策近期再度受到矚目，央行的「三條紅線」以及是否推出第8波打房政策成為市場關注的焦點。央行總裁楊金龍強調，房市過熱問題仍未完全解決，未來是否繼續推動新一波信用管制，將取決於房價變化、不動產放款集中度及貸款金額等三大指標。房市專家李同榮警告，央行目前所依賴的房價數據並不即時，可能導致政策誤判，甚至可能進一步打壓房市。此篇文章將深入探討央行「三條紅線」政策的背景與影響。
央行的第7波信用管制政策背景
台灣房市自疫情以來持續升溫，房價屢創新高，對於不少自住買家及投資客來說，房地產市場無疑是極具吸引力的投資標的。然而，房價的過度上升也引發了政府及市場監管者的擔憂。央行在過去兩年內已經陸續推出多次打房政策，其中第7波信用管制政策在2023年推出，旨在遏制房市過熱。
央行第7波信用管制政策的核心措施包括限制投資客的貸款成數，並加強對於不動產融資的審查，目的是為了減少過度投機行為，讓房市進行「軟著陸」。此外，政府也配合推出了囤房稅、《平均地權條例》等政策，希望這些多管齊下的措施能達到冷卻房市的效果。
三條紅線的定義
在央行推動的房市監控措施中，「三條紅線」被認為是未來可能出現第8波信用管制的核心標準。這三項指標分別為：
- 房價是否修正：這條紅線指的是房價是否已經出現明顯的回落。央行根據實價登錄數據來判斷房價的變化，但該數據存在一定的滯後性，無法即時反映市場現況。
- 不動產放款集中度：這指的是金融機構對不動產放款的集中度。若某些銀行對房地產市場的曝險過高，可能導致系統性風險。
- 不動產貸款金額：央行會監控整體貸款市場的數據，若房市相關貸款金額持續增長，表示市場投機行為仍然活躍，可能需要進一步限制。
這三條紅線的設定，目的是為了確保房市能夠健康發展，避免再次出現過熱的情況。然而，專家指出，第一條紅線「房價是否修正」難以達標，主要是因為央行所使用的房價數據存在落後性。
市場反應：房市是否真的降溫？
對於央行的政策，房市專家李同榮表達了不同的看法。他認為，央行對於房市的冷卻程度存在誤判，因為央行依賴的實價登錄數據並不能即時反映房市變化。李同榮指出，實際上房市在2023年第2季已經出現了「甩尾」效應，房價的漲勢在第3季有明顯放緩，且交易量也有所減少。
根據六都的交易數據，2023年8月的交易量相比7月減少了7.57%，9月則再度減少8.2%。這顯示出房市已經出現降溫跡象，房價上漲的壓力正在減弱。若央行在未來繼續推出新一波的信用管制政策，可能會對市場造成過度壓力，進一步打擊房市。
李同榮認為，央行應該考慮採用更即時的數據來評估市場狀況，而非依賴落後的房價資訊。實價登錄制度雖然提供了相對透明的房價數據，但因為其延遲性，無法即時反映房市變動，這使得政策制定可能出現延遲和誤判。
房市政策的未來走向
儘管央行強調會滾動式檢討信用管制政策，市場對於第8波打房措施的可能性仍然存在疑慮。許多專家認為，如果央行繼續推動新一波的信用管制政策，可能會對房市產生較大的負面影響。尤其是在市場已經顯現降溫跡象的情況下，進一步的管制可能會導致市場信心的崩潰，影響買家的購買意願，進而拖累整體經濟。
根據李同榮的分析，台灣房市的降溫並非一時現象，而是基於多方面的因素，包括經濟環境、利率變動及政府政策的多重作用。因此，央行應該審慎考量是否需要進一步打房，以免對房地產市場造成過度壓力。
另一方面，政府其他部門的房市政策，如財政部的囤房稅和內政部的《平均地權條例》，也將對市場產生長期影響。這些政策的目標是減少投機需求，促進房價穩定，但其效果需要時間來顯現。因此，未來的房市走向將取決於這些政策能否真正達到預期效果。
不動產集中度與系統性風險
除了房價的問題，央行對於不動產放款集中度的關注也不容忽視。台灣金融機構對於不動產市場的依賴程度較高，尤其是某些中小型銀行，其放款業務集中在房地產領域。這樣的集中度可能導致金融風險，特別是在房市出現較大波動時，這些銀行可能面臨資金壓力，進而影響整個金融體系的穩定。
因此，央行將不動產放款集中度列為「三條紅線」之一，旨在降低金融機構對於單一市場的過度依賴。未來，若不動產市場出現更大幅度的波動，金融機構的穩定性將成為市場監管的重點。
未來房市展望
在未來的房市走勢中，政策的影響將成為關鍵因素。若央行選擇繼續推出第8波信用管制政策，勢必會對市場產生進一步的壓力，尤其是在市場已經顯現降溫跡象的情況下，可能會加劇房市的疲弱。
另一方面，若央行決定放緩打房力度，讓市場自行調整，房市可能會逐步回歸穩定狀態。未來的房市走勢將取決於多重因素的交互作用，包括經濟增長、利率變動以及全球經濟環境的影響。
總結來看，央行的「三條紅線」政策雖然具有一定的指導意義，但其具體實施仍需考慮市場的實際狀況。尤其是房價變化的即時性問題，央行應該採取更靈活的監管措施，以免對房市造成過度的干預。政策制定者應該尋求在抑制房價過度上漲與保持市場健康發展之間的平衡，避免房市因過度干預而陷入長期低迷狀態。