根據2024年第三季房市統計數據，全國總銷金額達6680.29億元，儘管季減13%，但年增46%，顯示市場仍具一定的活力。然而，新北市的房市情況卻顯得極端且複雜。部分建案單周來客數「連10組都沒有」，而另一邊卻有案場來客數突破50組，形成了截然不同的銷售表現。房價高企與市場信心不足，正為新北市預售市場帶來前所未有的挑戰。

新北預售市場兩極化：高房價挑戰與買氣縮手的雙面現象

一、新北市預售市場：兩極化現象浮現

1.1 銷售分化：品牌與地段的成敗關鍵

在新北市的預售市場中，部分建案因具備品牌及地段優勢，仍能在單周吸引50組以上的來客。然而，另一部分建案卻面臨來客數不到10組的慘淡狀況，銷售呈現兩極化。以板橋、新店、三重及永和等精華區為例，這些地區的新案開價已突破每坪80至90萬元，有些更逼近百萬大關。儘管高價吸引了部分高端客群，但對大多數購屋者而言，高房價成為不可忽視的障礙。

1.2 央行打炒房政策與房貸影響

新北市的房市銷況也受到政策層面的影響。住展雜誌企研室總監陳炳辰表示，央行的打炒房政策及房貸滿水位的限制，雖主要影響成屋市場，但同樣影響了預售市場的信心。買氣縮手的現象開始蔓延，導致一些新案延後推出或調整銷售策略。

二、2024年第三季新北市房市概況

2.1 房價持續上升：全台漲幅冠軍

2024年第三季全國房市總銷金額達6680.29億元，推案總量為429件，共計3.26萬戶，雖然季減10%以上，但房價仍持續走高。新北市的開價及成交價皆達到全台最高水平，顯示市場需求仍在，儘管供需間的張力不容小覷。特別是板橋與林口等區域，房價飆漲的幅度尤為明顯。

2.2 小宅案主導市場

陳炳辰指出，目前市場仍以首購族偏好的小坪數、小總價產品為主流，如三重的「宏道巴黎花都」、板橋的「立信晴朗」、林口的「群和 FUTURE LINK」等案場，主打低持有成本及低入手門檻，這類案場仍吸引不少買家。相較之下，中大坪數的高價案則因貸款限制多，買氣明顯萎縮。

三、銷售困境與未來挑戰

3.1 高房價與市場冷卻的矛盾

新北市高昂的房價讓購屋者望而卻步，即便房價不太可能大幅調降，但市場壓力已經浮現。若開價不隨市場調整，建案可能面臨「門可羅雀」的困境，推案周期延長成為常態。

3.2 建案延推與銷售策略的調整

面對預售市場的變數，部分業者已開始調整銷售策略，甚至推遲新案的推出時間。陳炳辰認為，市場將逐漸進入調整期，開發商需更加謹慎應對市場變化，以避免銷售不佳的風險。

四、未來展望：如何突破困境

4.1 彈性價格策略的必要性

未來的市場走向將取決於開發商是否願意在定價上作出調整。儘管降價可能不符合現階段的市場策略，但適度調整價格以縮短待售期，將成為銷售成功的關鍵。

4.2 首購族需求與產品優化

由於首購族仍是市場的主要動力來源，開發商可考慮推出更多符合首購需求的小坪數及低總價產品，降低購屋門檻，吸引潛在買家入市。林口、汐止等次級精華區域也能成為未來市場布局的重點。

4.3 結合市場趨勢與政策應對

隨著央行政策持續調控房市，開發商需更加靈活地應對政策風險。同時，善用市場趨勢，適時調整產品類型及銷售策略，才能在激烈的市場競爭中立於不敗之地。

五、新北市房市的變革契機

新北市的預售市場在高房價與買氣縮手的雙重壓力下，正面臨嚴峻挑戰。市場銷售的兩極化現象不僅反映了地段與品牌的重要性，更顯示出市場對價格的敏感度。未來的房市走向將取決於開發商是否能在價格與產品策略上靈活應對挑戰。隨著政策風險與市場變數的增多，只有那些快速調整、迎合市場需求的案場，才能在競爭中脫穎而出。