在第七波打房政策上路前，台灣房市已出現貸款緊縮跡象，市場面臨多家銀行貸款額度接近滿水位、申請房貸需排隊的情況。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，央行於8月邀請銀行「喝咖啡」，要求銀行更謹慎管理不動產放款，顯示政府對降溫房貸的立場堅定不移。隨著貸款條件收緊，自備款要求提高，買房者需要改變策略，更謹慎規劃財務。
房市新趨勢！自備款提高，銀行貸款成購屋關鍵
房貸市場的變局：從熱絡到緊縮
今年上半年，新青安政策的推出帶動大量資金流向房貸市場，使公股銀行的放款速度明顯加快。然而，隨著銀行資金壓力升高，民營銀行也無法負荷大量湧入的申請案件，出現排隊現象。央行在8月「喝咖啡」會議後加強房貸信用管制，正式進入第七波政策。
第七波打房政策的核心目標是限制投資客炒作房市，同時減少銀行資金集中於房貸。政策使貸款申請更加困難，不僅影響投資者，也讓自住型購屋族面臨更多挑戰，特別是自備款比例的提升。
貸不到款的風險升高：購屋者心態轉變
曾敬德指出，過去民眾習慣「先看房再申請房貸」，但隨著貸款條件趨於嚴格，這樣的流程已不再適用。如今，房貸風險被推向決策的前端，許多購屋者擔心自己能否順利取得貸款，進而變得更加保守。
這種不確定性使得購屋者必須優先規劃資金。未來自備款比例建議提高至2.5到3成，才能應對銀行更為保守的估價政策。若貸款遭拒或核貸成數不如預期，購屋計劃可能被迫延期，甚至無法順利進行。
哪些人更有機會取得房貸？三類族群受惠
雖然第七波信用管制對市場產生重大影響，但政府針對部分族群進行鬆綁，包括：
- 新青安政策申請者：符合新青安政策條件的年輕首購族仍可享有優惠貸款。
- 自住且首購者：針對首次購屋的自住族群，銀行仍保有一定的放款意願。
- 已取得銀行承諾的申請者：若貸款申請早已獲得銀行核准，在政策落實後影響相對較小。
此外，10月9日央行進一步放寬政策，使繼承族群和換屋族受惠。繼承的房產不再影響貸款戶數，換屋族則能以切結出售舊屋的方式獲取較佳貸款條件。對於已簽約的購屋者，包括成屋及預售屋，銀行也不再施加嚴格的貸款限制。
房貸市場緊縮的影響與未來展望
儘管政府澄清並非「限貸令」，但市場普遍認為，央行要求銀行放款降溫的立場不會改變。有銀行業者透露，央行要求各銀行於明年底前提交放款改善計劃，這意味著市場資金在短期內仍將維持偏緊狀態。
隨著銀行收緊房貸條件，購屋者需要提早規劃資金，避免在房貸申請中遭遇不測。未來可能出現房價壓力調整，使市場進一步回歸理性。
大型房仲公司能否助購屋者一臂之力？
購屋者在申請房貸時，尋求大型房仲公司的協助可能增加貸款成功的機會。曾敬德表示，以信義房屋為例，公司與多家銀行長期合作，建立了良好的默契。銀行在合作夥伴的推薦下，通常會更願意放貸給這些客戶。
他建議購屋者，即使不透過大型房仲購屋，也應主動向銀行詢問估價，了解貸款條件和銀行的態度。目前市場競爭減少，是購屋者爭取心儀房產的良機。
購屋策略建議：先找銀行再看房
在貸款條件日趨嚴格的市場中，購屋者應調整策略，以提高成功購屋的可能性：
- 先取得銀行初步核准：可透過銀行進行貸款預審，了解自身的貸款成數與可貸金額。
- 提高自備款比例：在貸款成數降低的情況下，自備款充裕有助於提升購屋成功率。
- 與房仲公司合作：大型房仲公司往往與銀行有合作關係，可提供專業諮詢，並協助加速貸款申請流程。
- 關注市場變化：政策變動頻繁，購屋者需密切留意央行的貸款政策調整，以免措手不及。
在房貸政策持續緊縮的背景下，購屋者需要更精準地規劃財務，以降低貸款風險。先找銀行了解貸款條件，再尋找心儀房屋，成為當前購屋的新趨勢。同時，提高自備款比例及善用大型房仲公司的資源，能有效提升購屋成功的機率。隨著市場競爭者減少，這或許也是入手房產的契機，但更需要謹慎評估未來的市場變化。