中央銀行最新公布的數據揭示，儘管不動產市場尚未全面降溫，但不動產融資的年增幅已明顯放緩。2024年3月住宅貸款與建築貸款年增率皆探近年新低，顯示房市熱度正在轉向平穩，政策調控效果逐漸顯現。在投資需求受壓抑的同時，剛性需求如青安貸款仍持續成長，呈現房市結構分化的新趨勢。

不動產融資成長放緩！建築貸款年增率創近年新低

一、房市融資動能放緩，年增幅創近年新低

根據中央銀行於4月24日公布的2024年3月「消費者貸款及建築貸款餘額」統計資料，顯示不動產市場的融資活動雖未完全停滯，但年增速度已顯著下降。具體來看，3月購置住宅貸款餘額為11.17兆元，雖較上月增加464.7億元，續創歷史新高，但年增率卻降至9.34%，創下自2022年5月以來的新低紀錄。

同樣地，建築貸款餘額也未再創新高，反呈現月減趨勢，年增率僅為2.97%，為2022年8月以來最低水準，顯示開發商在面對市場變化時已採取更為保守的態度。這種變化，正反映出整體房市融資動能的明顯趨緩。

二、政策調控逐步發酵，第七波信用管制見成效

此次融資成長的降溫，與政府持續進行的政策調控有密切關聯。中央銀行指出，第七波選擇性信用管制措施正逐漸發揮效果，尤其針對投資性需求與高風險資產的貸款管控。再加上銀行自主管理日益落實、風險集中監理強化，明顯抑制了過度投機的融資行為。

目前中央銀行針對房市的管控措施，已涵蓋不動產貸款成數限制、第二戶購屋貸款條件收緊、土建融與餘屋貸款的風險控管等層面。這些政策不僅從供給端限制建商的過度開發，也從需求端壓抑投資客的購屋動力，對房市過熱的現象進行有效降溫。

三、交易量年減逾兩成，市場進入盤整期

從交易層面來看，2024年3月六都建物買賣移轉棟數年減幅達21%，而整體第一季的年減幅更高達23.6%。房市交易量的明顯下滑，不僅反映出投資型買盤退場，也與購屋貸款申請的減緩息息相關。

在高利率環境及貸款政策趨嚴的背景下，潛在買家多選擇觀望，導致買氣回落。部分原先計畫購屋的民眾也因貸款條件改變，轉而延後進場時機，使得房市逐漸從過去幾年的高熱狀態，進入冷卻與盤整的階段。

四、建商態度轉保守，建築貸款呈現月減

與住宅貸款仍持續創高不同，建築貸款餘額3月首度出現月減現象，反映出建商對市場未來走勢的態度轉趨保守。尤其在預售市場熱度明顯降溫、銷售期拉長的情況下，開發商不再積極啟動新案，轉而調整推案節奏與融資規劃。

這種趨勢不僅可能影響未來住宅供給量，也將進一步影響營建業與相關產業的發展節奏。若房市走向盤整期，開發商與建築業者的資金流與風險控管將成為關鍵課題。

五、青安貸款逆勢成長，剛性需求支撐市場

儘管整體房市熱度放緩，但由政府推動的「青年安心成家購屋優惠貸款」（簡稱青安貸）卻呈現逆勢成長。根據央行數據，3月青安貸款餘額已達1兆2,977億元，月增322億元，年增率高達51.7%，顯示出年輕首購族對於購屋的剛性需求仍然強勁。

青安貸之所以能在高利環境中逆勢成長，主要來自其「限定首購、一生一次」的政策設計，並搭配低利率與長年期的優惠條件。且因審核機制嚴格，能有效避免資金被投機客濫用，使真正有購屋需求的年輕家庭得以受惠。

此外，青安貸已占整體住宅貸款比重達11.61%，成為不容忽視的重要支撐力道，未來其成長動能將對房市穩定發揮關鍵作用。

六、房市結構出現分化，投資性需求與剛性需求分道揚鑣

觀察當前房市走勢，可以明顯看出投資性買盤退潮，而剛性需求則在特定政策扶持下持續釋出，導致市場結構出現明顯分化。過去靠投資客與短期資本堆高的區域，如蛋黃區豪宅市場、特定重劃區等，出現價格修正壓力；反之，首購族聚集的中南部新興區域仍保有一定熱度。

這種分化趨勢對房市的長期發展具有正面意義。當市場回歸實質需求驅動，將有助於價格回歸理性，降低泡沫風險，同時使資源更有效分配至真正有住屋需求的族群。

七、展望未來：高利率環境延續，市場調整持續進行

展望未來，隨著美國聯準會降息時程未明，台灣利率水準短期內仍可能維持高檔，加上中央銀行不動產融資審慎政策不鬆綁，預料房市交易與融資將持續降溫。建商若無法快速調整產品定位與推案節奏，資金壓力恐進一步升高。

然而，在青安貸等政策撐盤下，剛性需求仍可支撐一定的市場基本面。尤其在少子化與區域人口外移問題漸顯的背景下，未來房市將更講求「區域價值」與「居住品質」的平衡，而不再只是追逐價格成長的短期利潤。

融資成長放緩，有助房市體質轉健全

整體而言，中央銀行發布的最新數據顯示，台灣房市正處於結構轉型的關鍵階段。融資增幅放緩、建商趨保守、買氣回落，皆反映政策與市場力量的共同作用。這樣的趨勢雖令短期投資者謹慎，但從長期來看，卻有助於房市體質更加穩健與理性。

未來政府政策若能持續強化剛性需求的資源導引，並加強對高風險資金的控管，台灣房市有望擺脫過去「價量齊揚」的單一路徑，邁向更健康與可持續的發展。