近年來台灣工業地產市場持續火熱，其中桃園市的龜山工業區表現最為亮眼，根據高力國際最新調查，該區工業地在近兩年內飆漲28%，居全台15處工業區之冠。此一趨勢凸顯出工業用地在科技發展、產業轉型及國際局勢變動下的重要性與稀缺性，也為企業選址與資產配置帶來全新挑戰與機會。
2025投資關鍵：工業地價飆升，龜山工業區具潛力？
桃園龜山成工業地王 漲幅驚人引業界關注
根據高力國際2025年4月17日公布的調查，過去兩年來工業地價漲幅最大的區域為桃園市龜山工業區，累計漲幅高達28%。緊隨其後的是新北市的土城工業區（16%）與台南市的永康工業區（13%）。在成交價格方面，新北產業園區地價每坪更突破百萬元大關，約在95萬至110萬元之間，成為全台單價最高的工業用地。
此外，從新竹以北來看，除了桃園的大園工業區一、二期與新竹湖口工業區，每坪仍低於30萬元，其餘北部工業區的起跳價格多從35萬元甚至更高，而新北市工業區則起碼要45萬元起跳，展現出北部地區工業用地的高價化趨勢。
北部土地供不應求 科技業、製造業雙引擎拉動
高力國際副董事總經理黃正忠分析，工業不動產需求已經連續幾年處於熱絡狀態，尤其北部地區因土地供給有限、開發成本高，使得市場處於供不應求的格局。再加上半導體、AI科技產業南下布局，中南部地區如台南、高雄逐漸受到關注，但北部仍是許多企業總部及高階製造據點的首選。
他指出，儘管工業地取得成本上升，但自用型廠商仍然積極進場，以因應未來擴產、儲存產品或提升供應鏈韌性等需求。這類型買家對價格的敏感度相對較低，更加重視地點、周邊基礎建設及物流條件，進一步推升熱門工業區的土地交易熱潮。
工業不動產交易創高 半導體與AI成催化劑
高力國際研究部董事梁儀盈指出，2024年台灣工業不動產總交易額高達1,538億元，創下新高，其中廠房、廠辦及倉儲物流類型約佔1,085億元，工業土地則佔約453億元。此一現象背後的主因為全球半導體供應鏈對台灣的高度依賴，以及AI新創與智慧製造產業的迅猛發展。
她強調，從2023年起，不僅本土企業大幅擴張，國際科技大廠也頻頻進駐台灣設廠，加上政府推動的「大南方、大發展」策略與中科、南科等園區的持續擴建，使得工業地產市場全面受惠，尤以區域交通便利、鄰近產業聚落的工業區更具吸引力。
全球風險升溫 投資者轉向穩健資產
然而，展望2025年，全球政經局勢風險加劇，包括美中關係持續緊張、地緣政治衝突頻傳、供應鏈重組與通膨壓力未退，使得亞太地區資本流動呈現保守態度。台灣中央銀行也在今年第一季理監事會中下修全年經濟成長預測至3.05%，顯示未來幾季經濟動能仍面臨考驗。
在這樣的環境下，企業開始更加審慎地評估資產配置與擴產策略。根據高力國際觀察，製造業與物流業者正趁此機會重新檢視其全球產能布局及資產彈性，透過購置或長期租賃工業不動產來強化供應鏈穩定性，並減少未來潛在的租金上漲風險。
龜山地區優勢解析 科技與交通雙優勢並進
桃園龜山工業區之所以能在眾多工業區中脫穎而出，主要受惠於以下幾項優勢：
地理位置優越：龜山工業區位於桃園與新北交界，距離台北市中心僅約30分鐘車程，對於高階人力的通勤非常便利。
交通基礎建設完善：鄰近桃園機場捷運A7站、國道一號林口交流道、台61線快速道路，形成完整的物流交通網絡。
產業聚落效應明顯：林口A7智慧園區、長庚醫療體系、新創科技公司與物流業者齊聚，加速產業鏈整合效應。
政策與補助誘因：政府推動智慧製造、5G應用、半導體擴產等產業政策，帶動需求持續增溫。
這些條件使得龜山工業區成為企業擴產與置產的首選地點，也進一步推升土地價格的漲勢。
工業地產投資建議 審慎選址、關注租售需求
對於有意佈局工業不動產市場的企業與投資人而言，當前雖處高價位階，但若以長期持有或自用為前提，仍具有良好價值潛力。以下幾點可作為投資評估參考：
自用型優於投資型：市場目前以自用型需求為主，具備實際營運目的的投資將較不受市場波動影響。
選擇區域重於價格：與其追求便宜地價，不如優先選擇交通便利、產業完整、基礎設施完備的區域。
評估開發潛力：部分老舊工業區雖地價較低，但開發限制多、環境評估複雜，應審慎評估可行性。
關注租賃需求與空置率：若非自用而是作為收益型資產，應特別注意該區的租賃市場是否成熟穩定。
工業地產未來可期，但更需理性面對高點
龜山工業區地價在近兩年大漲28%，成為全台工業地產的指標，反映出台灣科技產業與製造業的持續成長潛力。不過，在高基期下，市場進入新一波盤整期也非不可能，投資人與企業應以長期眼光審慎評估，結合產業趨勢與財務規劃，以因應未來市場的高度不確定性。
無論是因應AI與半導體風潮、強化供應鏈佈局，還是提升資產彈性與營運效益，工業不動產仍是不可忽視的重要資產類別，而龜山工業區的表現，正是一個強力的市場訊號。