土地增值稅（簡稱土增稅）是土地所有權移轉時所需繳納的稅款，依據土地漲價總數額計算，對於土地持有者而言，了解節稅方式能夠有效降低稅賦負擔。財政部已公布相關節稅指引，其中「一生一次」與「一生一屋」的稅率差異是關鍵。本文將解析兩者的適用條件、常見盲點，並提供最佳節稅策略。

土地增值稅懶人包：「一生一次」與「一生一屋」哪個更省稅？

土地增值稅的基本概念

土地增值稅是針對「已規定地價」的土地，在所有權移轉時依其「土地漲價總數額」徵收的稅款，屬於一種不動產移轉稅負。土增稅稅率主要區分為「自用住宅用地」與「一般用地」兩類：

• 一般用地稅率：依土地漲價總數額採累進課徵，分為三個級距：

  • 20%

  • 30%

  • 40%

  • 持有超過20、30、40年者，可享減徵20%、30%、40%

• 自用住宅用地稅率：固定為10%，但可依據條件區分為「一生一次」與「一生一屋」。

由於一般用地的土增稅遠高於自用住宅用地，若出售土地無換屋計畫，採用自用住宅用地稅率可大幅減輕稅負

「一生一次」與「一生一屋」的區別

1. 「一生一次」

• 限制較寬鬆，僅能使用一次。

• 出售前一年內不得出租或供營業使用（含社會住宅包租代管）。

• 地上建物需由土地所有權人、配偶或直系親屬所有，且須辦竣戶籍登記。

• 夫妻各自享有一次使用權，可透過贈與節稅。

• 無限制持有房屋數量，即便名下有多間房屋，只要符合條件，均適用10%稅率。

2. 「一生一屋」

• 可無限次使用，但限制較為嚴格。

• 持有土地至少6年，且土地所有權人、配偶或未成年子女須連續6年設籍並持有自用住宅。

• 出售前5年內，不得出租或供營業使用。

• 出售時土地所有權人、配偶及未成年子女不得擁有其他房屋。

• 若夫妻各有一戶，即不符合「一生一屋」條件。

土地增值稅節稅常見盲點與破解方式

盲點1：「一生一屋」須先使用「一生一次」

根據《土地稅法》第34條，「一生一屋」的使用前提是曾使用過「一生一次」。換句話說，納稅人若未使用過「一生一次」，將無法直接申請「一生一屋」。這點常被民眾忽略，導致錯失節稅機會。

破解方式：

• 先使用「一生一次」，讓自己或配偶取得10%稅率優惠。

• 待符合「一生一屋」條件後，再次出售土地時享用無限次使用權。

盲點2：「一生一屋」適用時，配偶或未成年子女不得擁有其他房產

許多民眾誤以為「一生一屋」僅限制土地所有權人本身，實際上，適用條件包括其配偶及未成年子女都不得擁有其他房屋。因此，若夫妻各持有一戶，即不符合適用資格。

破解方式：

• 在申請前，確認家庭成員名下房產狀況。

• 若夫妻分別持有房產，可先處分一方的房屋，再行適用「一生一屋」。

盲點3：二親等買賣與資金流問題

在實務操作中，若以二親等（如父母與子女間）進行買賣，並採「免除債務」方式交易，金流需清楚，否則可能無法適用「一生一屋」。

破解方式：

• 確保交易資金流向清晰，例如透過銀行帳戶轉帳紀錄保存證明。

• 若有疑慮，建議諮詢地政士或稅務專家。

結論與建議

快速對比「一生一次」與「一生一屋」的節稅條件。

最佳節稅策略建議：

1. 規劃出售順序：先用「一生一次」，再規劃「一生一屋」減稅。

2. 確認家戶持有房產狀況，避免因擁有多戶房產失去適用資格。

3. 提前確認交易金流，確保親屬間交易符合規範。

4. 諮詢專業人士，如地政士或稅務顧問，確保符合法規。

透過精準的節稅規劃，納稅人可在合法範圍內享受土地增值稅的最低負擔，確保自身權益最大化。