新竹市一名老翁因資金需求，趕在去年12月31日訂定買賣契約出售土地。然而，近日看到新竹市政府公告2025年土地現值平均調幅5.06%，心中不禁擔憂是否會因此多繳土地增值稅。對於許多土地持有者而言，土地增值稅的計算基準與申報時點息息相關。幸運的是，新竹市稅務局解釋，只要依照相關規定完成申報，老翁仍可依去年公告土地現值課稅，省下不少稅負。以下將詳細探討土地增值稅的計算方式及如何避免多繳稅的實用策略。

2025年公告土地現值上漲5.06%，賣地如何避免多繳稅？

一、土地增值稅如何計算？公告土地現值的影響

土地增值稅是台灣針對土地交易收益徵收的稅種，計算基礎主要來自於公告土地現值。公告土地現值由地方政府於每年1月1日公告調整，是土地移轉時課徵土地增值稅的基準。

計算公式

土地增值稅的計算公式如下：
$土地增值稅=（移轉現值-原始取得現值-累計物價指數調整）\times 稅率$
其中，移轉現值會受到公告土地現值的調漲或調降影響。例如，新竹市2025年公告土地現值調幅為5.06%，若以新的公告現值計算，賣地者的稅負可能顯著增加。

二、掌握申報時點的重要性：老翁案例分析

以本次案例來看，老翁於2024年12月31日訂定土地買賣契約，根據稅務局規定：

1. 申報期限：契約訂定後30日內完成申報。2024年12月31日訂約者，應於2025年1月29日前完成申報。
2. 延長期限：如遇春節連假，申報期限順延至2025年2月3日。

以公告土地現值計稅的關鍵

若老翁在規定期限內完成申報，將依照2024年公告土地現值計稅，避免因2025年公告現值調漲而增加稅負。但若超過期限，例如2月4日才申報，則需以2025年公告土地現值計算，稅負可能因此提高。

三、土地增值稅省稅技巧：如何避免多繳稅？

要避免多繳土地增值稅，賣地者需掌握以下幾個關鍵技巧：

1. 掌握申報時效

如本案例所示，申報期限至關重要。土地買賣或贈與雙方應在簽訂契約後，立即確認申報期限，並盡早完成申報。尤其是接近年末簽訂契約者，須注意新年度公告土地現值可能調漲，避免稅負增加。

2. 提前規劃賣地時點

若已知土地現值有調漲趨勢，可選擇在年底前簽約並完成申報，鎖定較低的公告土地現值計稅基準。例如，新竹市2024年公告土地現值相較於2025年低5.06%，提早處理交易將能有效降低稅負。

3. 申報流程簡化與線上作業

稅務局提供線上申報系統，賣地者可透過電子方式快速完成申報，節省時間並降低錯過期限的風險。

4. 尋求專業協助

對於土地交易及稅務規劃不熟悉者，可尋求專業代書或稅務顧問協助，確保所有流程合法且符合時效規定。

四、土地持有者的常見疑問與解答

Q1：如果超過申報期限，會發生什麼事？

答：若未在規定期限內完成申報，將以申報日的公告土地現值作為計稅基準，可能導致稅負增加。此外，稅務局還可能依相關規定處以罰款，增加賣地成本。

Q2：如何查詢公告土地現值？

答：公告土地現值可至當地政府地政局或稅務局網站查詢，並可透過土地位置及地號快速定位相關資訊。

Q3：是否可以補救已錯過的申報期限？

答：遲報者需支付罰金，並以新的公告現值計稅，無法回溯使用舊年度現值計算。因此，賣地者需特別注意申報時效。

五、提醒：年末賣地者應注意的其他事項

除了申報期限與公告現值外，土地交易者還需留意以下事項：

1. 契約內容須清楚明確

買賣契約需明確記載土地範圍、價格及雙方權責，避免因模糊條款引發爭議，進而影響申報或稅務計算。

2. 確認土地用途與稅率

不同用途的土地適用不同的增值稅率，如自用住宅用地與一般商業用地稅率有顯著差異，應在交易前確認土地性質。

3. 春節期間申報規劃

春節期間部分稅務局可能休假，賣地者需提前確認稅務局的作業時間，避免因假期影響申報時效。

4. 注意政策變動

政府可能於新年度推出新的稅務或土地政策，影響土地交易稅負或程序。賣地者應密切關注相關資訊，確保交易合規且稅負最小化。

六、總結：提早申報、合理規劃，讓稅負不增加

土地交易涉及多項稅務與法規細節，特別是年末簽訂契約者，需對公告土地現值與申報時效有全面了解。新竹市老翁的案例說明，只要在期限內完成申報，即可避免因公告土地現值調漲而多繳土地增值稅。

對於土地持有者而言，提早規劃交易時點、掌握稅務申報流程，並尋求專業協助，都是降低稅負的有效策略。面對不斷變化的政策與市場，賣地者應保持警覺，確保每一次交易都能以最低成本完成，達到資金運用的最佳效益。