瑞普萊坊的統計數據顯示，2024年台灣商用不動產市場交易總額達到2,764億元，年成長率達46%，創下近年新高。在輝達（NVIDIA）選擇在台灣設立企業總部的效應帶動下，預期2025年AI及軟體業的快速發展將進一步推升辦公室需求。這不僅將對商辦市場產生深遠影響，也將改寫台灣的商業地產格局。

AI與軟體業推升辦公室需求，市場前景看俏

2024年商用不動產市場概況

瑞普萊坊總經理蘇銳強指出，2024年十大不動產交易中，有4件涉及產業用地購買生產廠房，另有6件為開發商計劃進行再開發的交易，涵蓋住宅與廠辦用途。這些交易顯示，產業與開發商已成為2024年商用不動產市場的兩大主力。

預售物件受青睞

值得注意的是，2024年商辦與廠辦交易中，有35%的交易涉及預售物件。蘇銳強表示，過去本土企業對辦公室的態度大多偏向「得過且過」，僅在營運規模擴張或現有空間不符合需求時才會更換辦公室，且多以現貨為主。然而，2024年高達356億元的預售交易數據顯示，企業對於現有市場上的辦公空間無法滿足需求，轉而選擇預售物件，這也反映出台灣企業資金充沛以及對提升辦公環境的高度需求。

開發商積極布局

因應市場需求，包括遠雄（5522）、華固（2548）、國揚（2505）及興富發（2542）等知名開發商紛紛加大商辦開發力度。例如，遠雄在北士科的商舟交易金額超過68億元；國揚則在內科舊宗段推出國揚洲際，每坪價格達76-80萬元，創下區域新高。同樣地，中和地區的雋揚元創每坪價格也達到55-60萬元，顯示商辦市場的競爭激烈與潛力巨大。

AI趨勢帶動未來需求

展望2025年，AI技術的迅速發展將進一步推升辦公室及廠辦需求。輝達（NVIDIA）在台灣設立總部大樓的消息，無疑是市場的催化劑，這將吸引更多軟體及AI相關企業進駐，推動商辦需求持續升溫。

AI產業對商辦市場的影響

AI產業的崛起，不僅帶來高科技辦公空間需求的激增，也改變了傳統辦公室的設計與功能需求。企業對於高效能、智能化的辦公環境有更高要求，這將促使開發商推出更多符合智慧辦公需求的建案。

商辦租賃市場展望

除了購買需求外，租賃市場也將受益於AI及軟體業的興起。根據市場調查，2025年的辦公室租金可能因需求旺盛而上調，尤其是台北市內科與信義計劃區等熱門地段，租金漲幅預期將超過10%。

壽險資金對商用不動產的影響

壽險公司一向是商用不動產的重要投資者，近期受惠於最低年化收益率從2.97%下調至2.545%，預期壽險公司將加快資產配置腳步。

利率變動與投資策略

儘管近期利率有所調降，但由於前兩年利率較高，未來幾年的平均年化收益率仍有可能上調。因此，壽險資金將更專注於尋找高收益率的商用不動產物件，尤其是地段優越、收益穩定的辦公大樓及商業園區。

壽險資金的投資方向

壽險公司未來可能更青睞於核心商辦區域的優質物件，例如台北101大樓、南港軟體園區等，這些地點因地理位置優勢及高租金收益率，成為投資焦點。

企業購物需求升溫

除了壽險資金外，本土企業對商用不動產的需求也在顯著增加。企業的擴張計劃與AI產業發展息息相關，尤其是需要大規模辦公空間的科技與金融業。

現有物件供不應求

由於現有辦公物件無法完全滿足企業需求，市場上不乏企業搶購新建商辦的案例。例如，近期某科技公司以每坪超過90萬元的價格收購信義計劃區內一棟新建辦公大樓，創下該區域單價新高。這種趨勢顯示出高端商辦市場的競爭激烈程度。

產業購地與再開發

除直接購買商辦大樓外，部分企業選擇購地進行再開發，以打造符合自身需求的辦公空間。這類購地案例集中在內湖、南港等科技產業聚集區，進一步推動這些區域的不動產市場熱度。

結論

綜合來看，輝達來台設立海外總部將為台灣商用不動產市場帶來新一波熱潮。隨著AI及軟體業的快速發展，辦公室需求勢必持續增長，促使開發商積極推出新建案，壽險資金與企業購物需求的同步升溫，將為市場注入更多活力。展望2025年，台灣的商辦市場前景可期，特別是在內科、信義計劃區及南港等地，將迎來更多創紀錄的交易與價格成長。