2024年9月，央行祭出的第七波信用管制措施，讓房市開始呈現冷卻現象。成交量急劇下降，特別是預售屋交易量的驟減，讓市場氣氛顯得格外沉寂。然而，隨著2025年的來臨，市場上的焦點再次集中於房價是否仍將保持高位，或是會開始進一步下滑。隨著內政部實價登錄資料的公開，我們不難發現部分地區的房價已顯示下行趨勢。專家普遍認為，市場將逐步回到理性區間，特別是在過去幾年被過度炒作的區域，房價將面臨修正的壓力。本文將深入分析當前市場的狀況，探討影響房價走勢的三大信號，並預測2025年房市的未來走向。
2025年房價回調預警：三大信號揭示未來走勢
房市成交量下降，房價漸顯壓力
根據內政部實價登錄資料顯示，台北市、桃園市、新北市的房價在2024年7月持續上揚，漲幅分別為3.8%、3.3%和2.5%。然而，隨著9月的信用管制政策生效，這些地區的房價漲勢逐漸放緩，市場的信心也開始受到衝擊。特別是新竹市和台南市，房價自2024年9月起呈現下滑態勢。新竹市的成交均單價從7月的35.8萬元下跌至12月的34.3萬元，跌幅達到4.2%。台南市也未能幸免，房價從25.9萬元降至25.7萬元，跌幅雖然較小，卻也反映出市場的逐步疲軟。
這一變化對市場的影響不容小覷，尤其是在過去幾年房價一路上漲的情況下，投資者和自住需求者開始重新審視市場的風險。預售屋的交易量大幅減少，顯示出購屋者的觀望情緒，進一步加深了市場的降溫趨勢。
三大信號揭示房市回調將至
委售量大增，銷售量下滑
根據永慶房屋研展中心副理陳金萍的分析，2024年第四季，市場中的委售量顯著增加，而成交量卻出現下滑。這顯示出賣方的態度逐漸轉向“賣盤出清”，但由於需求不足，銷售量無法有效增長。這是房價回調的首要信號，尤其是在過去幾年房市過熱的情況下，當需求回落時，賣方將被迫降價以促成交易。
價格由漲轉跌，市場逐步回歸理性
葉凌棋，永慶房產集團業務總經理指出，2024年Q3房價指數仍維持小幅上漲，但到了第四季，市場的價格開始出現反轉。過去一段時間，由於投資需求過旺，部分地區的房價被推高至不合理的水平。然而，隨著市場逐漸回歸理性，這些過度炒作的區域房價將不可避免地回調。特別是在自住需求占主導的市場中，價格的回落將為購屋者提供更大的議價空間。
房貸緊縮，買方進場動力減弱
受到第七波信用管制影響，房貸條件逐漸緊縮，銀行對於購房者的貸款審核標準提高，這無疑進一步壓抑了買方的購買動力。雖然仍有部分自住需求者願意在符合條件的情況下進場，但整體市場的需求仍顯得疲弱。這也加速了房價的調整，尤其是對於過度依賴投機需求的區域，房價將面臨更大的下行壓力。
2025年房市預測：量縮價修正
專家普遍認為，2025年將是房市回調的關鍵年份。戴德梁行董事總經理顏炳立指出，2025年房市將進入“夢遊狀態”，市場情緒將不再高漲，成交量將進一步縮減，房價則處於修正的過程中。這一過程中，部分區域的價格會回落至合理區間，過去的“超額利潤”將被逐步消除。
葉凌棋也表示，剛需需求強勁的區域，如台北市的部分蛋黃區，房價可能會下跌7%至10%；而過度投機炒作的地區，跌幅將達到10%至15%。這意味著，雖然市場中仍有部分區域保持一定的需求，但整體而言，房價將回到更加合理的水平，並且不會再像過去那樣持續暴漲。
賣方心態轉變，自住需求成主力
隨著房市的降溫，賣方的心態也開始發生變化。根據陳金萍的觀察，近期賣方的降價意願增加，尤其是在預售屋完工交屋潮的影響下，賣方更願意調整價格以促成交易。對於自住需求者而言，若能找到符合需求且價格合理的物件，將成為市場的主要購屋動力。這也意味著，未來的市場將更多由自住需求主導，而非過去以投資需求為主的市場結構。
結語
總的來看，2025年的房市將面臨較大的挑戰。隨著央行的信用管制政策發揮作用，房市的過熱現象逐漸回落，房價也會在某些地區出現修正。雖然市場情緒會受到一定影響，但長期而言，市場將逐漸回歸理性，價格將回到合理區間。對於有意進場的購屋者而言，若能抓住降價時機，或許能以更具競爭力的價格購得心儀房產。