受惠於AI產業需求的強勁增長以及市場游資的充裕，2024年商用不動產的交易量表現亮眼，較去年成長三成。高力國際董事總經理劉學龍預測，2025年商用不動產及工業土地的需求將持續擴張，並提出零售市場、觀光旅遊業及碳有價等三大趨勢值得關注。以下，本文將詳盡探討這些現象及未來的發展方向。

科技業與建商引領不動產市場：2024年商用不動產交易分析

2024年商用不動產交易總額再創新高

根據高力國際的統計數據，2024年全年的商用不動產成交金額高達1,821億元，尤其第三季單季713億元，創下自2007年以來的新高。其中，工業不動產成為交易主力，包括廠辦、工廠及倉儲物流，佔整體交易量的六成。這顯示出科技業及物流業對不動產需求的顯著增長。

科技業與建商成為主要買家

2024年的商用不動產市場中，科技業及建商是兩大主要買家。科技業大手筆投入694億元，占整體交易量的38%。其中，台積電以171.4億元購入群創南科四廠，為最大單筆交易。此外，多家科技企業紛紛購入廠房作為自用空間。
另一方面，建商則專注於收購都市核心區的全棟大樓及產業聚落周邊的舊廠房，累計投資達533億元。由此可見，建商在限貸令的影響下，轉向以都更及危老潛力大樓為主要投資標的。

AI浪潮推動需求擴張

劉學龍指出，隨著全球聚焦AI產業的發展，科技業對商用不動產的需求仍會延燒至2025年。台灣作為高端科技製造的重鎮，擁有完整的供應鏈實力，不僅吸引國內外企業的投資，也帶動電子產品對倉儲物流設施的需求。預期未來，廠辦與物流倉儲等不動產類型將成為市場的主力。

土地交易市場亮眼，但信用管制影響顯現

2024年土地交易市場同樣表現出色，全年交易金額達2,141億元，較去年成長66%。第三季更以885億元的交易額創下新高。然而，由於信用管制政策的影響，第四季建商購地的動能有所下滑。整體而言，建商是本次政策影響下受創最深的一個族群。

壽險業資金投入受限，政策調整空間仍待釋放

壽險業因投報率門檻受限，投資動能明顯減弱，2024年其交易占比連續兩年低於10%。劉學龍建議，政府應適度放寬相關限制，引導壽險業資金投入不動產市場，特別是對大型公辦都更及聯開案，或是大健康產業的發展，均有助於提升市場活力。

零售市場、觀光旅遊業及碳有價三大趨勢

2024年，零售市場呈現出新格局，電商業務取代百貨公司，成為零售業的營業主力。便利商店與百貨公司競爭激烈，市場格局正在重塑。
此外，觀光旅遊業面臨挑戰，國人出國旅遊人數達到1,275萬人次，遠高於入境的555萬人次。如何透過政策輔導國內觀光產業，進一步刺激經濟成為政府的重要課題。
最後，環境部於2024年底宣布擴大碳盤查範圍，包括醫院、百貨公司及連鎖便利商店等高用電單位。未來，商用建築將朝向節能減碳方向發展，以符合淨零排放的要求。

商用不動產的前景展望

綜合以上分析，AI產業的帶動效應、政策調整的影響，以及碳排放新規範，將成為2025年商用不動產市場的核心議題。科技業與物流需求的持續增長，結合建築節能趨勢，預期將為商用不動產注入更多活力。政府如何有效調整政策，並引導資金流向，將是決定市場熱度能否持續的關鍵。