台灣中央銀行近期對國內銀行的不動產放款政策進行嚴格控管，要求各國銀提交不動產總量管制報告，並逐一審查。根據知情人士透露，多家銀行的報告遭到退回，需重新調整並遵循央行提出的三大修正方向，包括市占率限制、不動產放款占比調整，以及對土建融業務的進一步壓縮。此舉顯示央行對控制不動產市場風險的決心，可能對銀行業與建商帶來深遠影響。

央行不動產政策：金融穩定與市場風險的平衡之道

央行總量管制政策的背景與目標

台灣不動產市場長期處於高位，銀行不動產放款業務比例不斷攀升，中央銀行為了維持金融穩定，推動總量管制政策。本次管制重點在於壓縮銀行不動產放款比重，減少土建融業務的規模，以防範因市場波動而產生的系統性風險。

據統計，目前全體銀行的不動產放款占比平均值約36%，而部分銀行的比重高於此平均值，進一步加劇了市場的潛在風險。央行針對這些高比例銀行採取直接要求調整的手段，並要求逐年檢討，確保未來比例逐步下降。

修正方向一：限制市占率

對於不動產放款市占率已達高水準的銀行，央行直接要求不動產放款總金額不能再增加。這意味著，即便銀行想藉由吸收更多存款來拓展放款空間，也將面臨受限。此舉在一定程度上限制了大型銀行進一步擴張不動產放款的能力，鼓勵資金流向其他產業，減輕不動產市場過熱的壓力。

修正方向二：降低不動產放款比重至36%以下

央行要求全體銀行不動產放款占比不得高於平均水準36%。高於此比例的銀行需在年底前進行調整，將比重壓至36%以下，未來還可能因平均值降低而繼續壓縮至更低水準。

這一要求對中小型銀行特別具挑戰性，因為其業務相對集中於不動產領域，調整比例可能導致利潤縮減。然而，從長遠來看，這將有助於促進資金分散化，減少金融體系對單一產業的依賴。

修正方向三：土建融業務的限制

即便部分銀行不動產放款占比未達36%，若土建融業務量超過房貸，仍將被要求停止承作新案。特別是對於18個月內尚未動工的土融案，銀行需更積極要求客戶提前清償借款。

此舉對建商的影響尤為顯著，尤其是中小型建商，他們通常依賴土建融資來完成項目。銀行業者坦言，在新政策壓力下，建商面臨更高的資金壓力，甚至可能導致項目停滯或規模縮小。

政策影響與未來展望

根據金融業者估計，在央行要求下，至2025年底，全體銀行的不動產放款比重有望進一步下降。更重要的是，這項政策將逐步壓縮不動產相關業務，尤其是對於土建融和都更業務。

對都更與危老重建的影響

儘管銀行法第72條之2將都更與危老重建排除在外，但央行此次卻將其納入不動產放款總量管制範圍。此舉可能導致都更與危老重建的業務量被銀行優先排擠，進而影響自主更新計畫的推動速度。對於需要資金支持的更新項目，未來可能面臨更高的貸款利率或更嚴格的審核條件。

土建融利率上升與新建商的挑戰

目前多數銀行對於土建融業務採取「以價制量」策略，利率普遍已超過3.5%，部分甚至高達4%以上。對於新進場的建商而言，融資成本增加將成為進入門檻，抑制市場新增供應。同時，大型建商雖具備更強的抗壓能力，但也須面對縮減規模與提升效率的壓力。

結語

央行對不動產放款的總量管制措施，是一場針對金融穩定與市場風險的全面戰役。短期內，銀行與建商必須適應政策帶來的壓力，重新調整業務策略。然而，從長遠來看，這項政策有助於導正資金配置，減少市場過度依賴不動產的現象，為金融體系注入更多穩定性。在未來幾年，如何平衡金融穩定與市場發展，將成為政策制定者與業界共同面對的挑戰。