金管會近日宣布，將於2025年上半年對本國銀行、信合社及票券商啟動不動產放款專案金檢，新增檢查重點包括建商周轉金移做建融的合理性及餘屋貸款資金用途與流向的控管。此舉被視為針對不動產放款高風險區域的一次全面審查，可能進一步壓縮建商的資金周轉空間，使建商借款難度大幅提升。
建商資金周轉再受考驗！金管會金檢對房市的深遠影響
金檢重點之一：建商周轉金移做建融的合理性
金融圈指出，金管會此番檢查的核心之一，是針對建商申請的營運周轉金，是否存在挪用為建融用途的情況。
建商通常以營運周轉金為名，向銀行申請貸款，用途理應為一般營運需求。然而，若後續資金實際流向建築融資，則可能影響銀行對不動產放款的風險控管。金管會要求銀行必須清楚了解並確認貸款用途的合理性，並加強控管，避免「名不符實」的貸款問題發生。
此外，根據檢查局副局長賴欣國的說法，若建商原本申請的周轉金貸款未列入不動產放款限額範疇，但後續實際用途與申請用途不符，將要求銀行對此重新分類並採取適當風險管理措施。
金檢重點之二：餘屋貸款資金用途與流向的控管
餘屋貸款資金的流向，也是此次金檢另一大關注焦點。過去不少建商利用餘屋貸款，將資金再投入不動產市場，但這類資金運用方式可能加重市場供需失衡。
賴欣國進一步指出，銀行需注意以下幾項可能問題：
- 貸款額度合理性：建商是否申請過高的授信額度，而實際營運需求卻無法支持。
- 還款狀況：是否存在長期未還款的情況，導致餘屋貸款餘額持續居高不下。
- 還款來源不明：建商無法清楚說明資金流入與流出的實際狀況。
- 銷售計畫不具體或不理想：如果餘屋貸款的相關銷售計畫缺乏可行性，則應視為高風險信號，需銀行加強管理。
金管會認為，這類貸款管理不善，可能導致銀行承擔過高的信貸風險，也會進一步增加不動產市場的不穩定性。
2024年專案金檢成果
2024年金管會已針對6家國銀、5家信合社與3家票券商進行專案金檢，並針對高風險機構提出多項改善建議。初步檢查結果顯示，不少金融機構在貸後管理上仍有強化空間，特別是在資金用途追蹤和風險控管部分。
金管會的目的與市場影響
金管會此番強化金檢，主要是希望透過嚴格的風險控管，降低金融機構因不動產放款集中而可能面臨的潛在危機。同時，也旨在遏制建商過度依賴金融借款投入不動產市場的現象，避免市場泡沫化風險進一步擴大。
然而，業界分析認為，這些措施可能對建商資金周轉造成壓力，特別是對於資金鏈較為緊張的中小型建商而言，銀行放款條件可能進一步收緊，使得資金來源更加有限，進而影響未來的建案開發進度與規模。
未來展望
2025年金管會將再度啟動新一輪的專案金檢，且檢查標準與範圍可能更為嚴苛。不動產市場的相關從業者需提前因應，特別是在資金運用、貸款申請與銷售計畫等方面，務必要做到透明化與合理化，才能減少因金檢而引發的經營風險。
隨著政策收緊，市場可能出現建商投資更為謹慎的情況，進而影響整體不動產供應量與價格走勢。
結語
金管會針對建商周轉金與餘屋貸款資金用途的控管，展現出加強不動產市場風險控管的決心。未來，建商與金融機構的資金往來將更加透明化，市場也有望因此更加健康與穩定。然而，政策影響短期內可能帶來不小的挑戰，相關業者需提前做好準備，以迎接更為嚴峻的市場考驗。