中央銀行房市管制正悄然轉型，由「化明為暗」走向實質落實。昨（19）日央行召開理監事會，雖未宣布第八波房市管制，但總裁楊金龍指出，國內銀行不動產貸款集中度仍高，強調將透過專案金融檢查（專案金檢），持續對銀行的房貸業務進行監控和規範。未來，央行不僅要求銀行落實房貸降溫計畫，更計劃針對不動產放款進行全面性檢查，以抑制市場過度炒作風險。

央行緊縮房貸，專案金檢揮大刀：揭示銀行不動產貸款集中風險

三大不動產放款缺失態樣浮現，央行警示銀行自律

根據央行近期金檢結果，銀行在不動產放款業務中存在三大主要缺失，對市場穩定構成潛在威脅：

1. 貸款成數超標
   有部分銀行在放款時，未遵守法定貸款成數上限，違規操作增加了房貸風險敞口。

2. 以其他名目變相增加貸款額度
   部分銀行利用周轉金等其他貸款名義，實質上提高貸款金額，規避房市管制措施。

3. 第二戶購屋貸款審核不嚴
   對於並無實質換屋需求的借款人，部分銀行仍提供換屋協處措施，導致資金流向不符合政策導向。

楊金龍強調，未來央行將加強不動產貸款金檢，要求銀行即時改善缺失，並確保對市場的影響降至最低。

房市交易降溫初現成效，銀行貸款增速趨緩

在第七波房市管制後，央行觀察到市場交易量明顯縮減，民眾對房價持續上漲的預期心理有所緩解。楊金龍表示：「全體銀行貸款10月、11月的年增率已出現回落。」儘管如此，國內銀行的不動產貸款集中度仍高達37.4%，高於央行期望水準。

為進一步穩定市場，央行自今年8月起，要求銀行自主提交房貸降溫計畫，並承諾在2023年第4季至2024年第4季期間持續監控計畫落實情況。

專案金檢持續推進，銀行降溫計畫受審核

楊金龍透露，目前已有九家銀行的房貸降溫計畫被央行退回，要求重新擬定，更有一家銀行在補件後仍未通過審核。這顯示出央行對於房貸業務審查的嚴肅態度。楊金龍形容：「要讓大象轉身，必須讓牠慢慢地轉。」這種「慢工出細活」的策略，旨在避免銀行體系發生系統性風險。

此外，央行與金管會及財政部密切合作，為未來的不動產市場穩定制定更完善的監管機制。

金管會補刀：新增建商及餘屋貸款檢查重點

金管會亦宣布，計劃於2025年上半年針對本國銀行、信用合作社及票券業進行不動產放款專案金檢，重點新增以下兩項檢查方向：

1. 建商周轉金移作建融的合理性
   確保建商以周轉金名義申請的資金未被挪作其他用途，如直接轉為建築融資。

2. 餘屋貸款資金用途控管
   對於餘屋貸款，將加強監管資金的用途與流向，避免資金進一步推升市場風險。

金檢對象將以不動產放款集中度較高的金融機構為主，針對高風險領域進行深入調查。

央行與金管會攜手，為房市風險降溫

展望未來，央行透過專案金檢進一步細化房市管制措施，並與金管會聯手加強不動產放款審查，以降低市場過熱的可能性。隨著政策的逐步落實，房市交易與貸款增速預計將進一步放緩，為整體經濟穩定奠定基礎。

對於投資人及借款人而言，應密切關注政策動態，調整投資策略，以應對不動產市場的新挑戰。