今年台灣商用不動產市場表現亮眼，根據第一太平戴維斯統計，2024年商用不動產大型交易金額達1,539億元，年增8%，創下近10年來第二高紀錄。土地交易亦強勢攀升，全年度成交達2,327億元，年增90%。然而，明年市場走勢將受到「貸款緊縮」與「產業需求變化」的深遠影響，以下為深入解析。
廠房需求爆發！科技業成商用不動產最大買方
商用不動產市場三大類型表現
1. 廠房需求旺盛，科技業持續擴張
廠房交易成為今年商用不動產市場的亮點，全年成交金額高達709億元，占整體交易比重46%。半導體產業是主要推手，台積電與台灣美光在新竹、台南和台中投入395億元購廠。這股需求不僅顯示產能擴張的即時性，也反映買方對於園區完整配套與群聚效應的高度重視。
2. 廠辦投資穩健，吸引機構買家
廠辦交易全年金額達369億元，占比24%，主要來自科技業自用辦公需求，以及投資機構追求穩定租金收益的積極佈局。例如，富邦1號REITs投資昌益科技產業園區廠辦，交易金額17.4億元，顯示廠辦物件的長期收益吸引力。
3. 辦公室買氣低迷，租售市場挑戰重重
辦公室交易金額連續兩年下滑，今年僅287億元。精華區域物件稀少、價格談判困難，以及貸款利率提高壓縮買方利潤空間，是主要原因。以尚志資產出售芙蓉大樓11層樓予建商為例，雖創下131億元的單筆最大交易，但整體市場仍以企業自用及開發商重建為主。
土地交易：投資熱潮驅動年增九成
儘管9月以後第七波選擇性信用管制政策生效，前三季的強勁買氣已推升全年土地交易金額達2,327億元，年增90%。其中，建商成為第二大買方，投入金額達303億元，專注於老舊辦公大樓、餐廳和廠房等重建標的。在銀行融資緊縮情況下，具有融資優勢的市區舊建物成為建商關注焦點。
明年商用不動產的「兩關鍵」
1. 貸款緊縮影響投資市場活力
貸款緊縮將成為影響商用不動產市場的關鍵因素，短期內投資型買方將保持保守觀望。隨著資金成本增加，投資人偏好回報率較高的物流倉儲及工業廠辦，預計市中心物件價格將持穩甚至小幅上漲。
2. 科技業需求支撐市場動能
AI供應鏈的持續增長，帶動科技業對廠房與廠辦的需求延續。明年符合使用規格的現有廠房將更受青睞，隨著產線擴充完成，需求可能逐步轉向產業聚落周邊的廠辦與辦公物件，形成市場新熱點。
區域分布：科技業與建商的不同佈局
廠房交易集中於台南與新竹，進一步鞏固南部科技聚落的崛起。而廠辦則主要分布在新北市與台北市，反映科技業對交通便利性與都市功能的需求。建商則偏好台北市精華區老舊建物，透過聯合投資分散風險並提升資金效益。
總結與展望
2024年台灣商用不動產市場表現強勁，AI產業與半導體需求推動市場交易再創高峰。然而，地緣政治、貸款政策與市場供需仍將左右未來表現。專家預測，廠房與廠辦需求將延續，價格穩定增長的物件將成為市場焦點。隨著台灣經濟持續轉型，商用不動產市場也將進一步朝多元化與專業化發展。