台灣房地產市場近月來面臨買氣明顯縮減的挑戰。央行上月推出第七波信用管制措施，被譽為「史上最強打房政策」，直接針對購屋族資金流動性與房市炒作熱度進行壓制。根據國泰房地產數據，第3季全台房市呈現「價漲量縮」格局，雖然房價依然高企，但銷售率與成交量卻顯著下降，尤其台南市成交量驟降六成，成為全台量縮最為明顯的城市。本文將深入探討政策影響、區域成交變化與未來市場可能走向。
央行打房買氣降溫 成交降幅最大城市竟是台南
央行「史上最強打房」政策對市場的影響
央行自推出第七波信用管制措施後，明顯壓抑了房市買氣。此次政策涵蓋範圍廣泛，包括提高第二戶及以上貸款的最低成數、縮減投資性貸款額度等，旨在抑制投機性需求並穩定市場價格。
根據市場觀察，該政策推出後短期內即產生效果，各地購屋族對於高房價的追價意願下降。國泰房地產最新報告顯示，全台第3季銷售率較第2季明顯降低，尤其以南部地區衝擊最為嚴重。
房市「價漲量縮」的兩大成因
1. 買方觀望心態加重
國泰房地產指出，隨著房價於近年來不斷攀升，短期內漲幅已達高點，購屋族追價力道逐漸疲乏。再加上央行打炒房措施的接連推出，買方轉趨觀望，不願在高點入市。
以預售屋市場為例，今年8月全國預售屋交易量僅為5,744件，較7月的1.27萬件腰斬，減少幅度高達54.9%。如此大幅的交易量縮減，不僅創下今年單月新低，甚至低於農曆春節的冷清交易月。
2. 賣方調整心態遲緩
儘管成交量減少，但賣方仍未完全調整價格策略，導致市場上待售存量居高不下。今年第3季，全台中古屋待售存量達10萬7,359戶，創歷史同期第二高紀錄。
觀察七都的待售存量，台中市以2萬7,244戶高居第一，新北市與桃園市則分居第二、第三。這些數據反映出，賣方尚未因量縮而大幅讓價，市場進一步陷入僵持。
台南市量縮冠全台的原因剖析
在全台各縣市中，台南市的房市成交量下滑幅度最為顯著，第3季成交量驟降六成。究其原因，主要可歸因於以下三點：
1. 價格基期過高
近年來，台南市因交通建設與產業發展帶動，房價持續飆升，吸引大量投資客進場。隨著央行打房政策落地，投資客資金流動性受限，交易動能大幅減少。
2. 自住需求被抑制
台南市作為南部重要都市，自住需求本應支撐市場，但由於房價高企，首購族與升級族的入市能力受限，導致市場需求雙重受壓。
3. 建商推案量減少
不少建商因應市場趨勢，選擇在政策效應明朗前暫緩推案，進一步削弱了市場的活躍度。根據業者觀察，7、8月正值建商推案轉換期，新案推出數量減少，對整體成交量形成壓力。
其他地區的房市表現：台北市逆勢成長
與台南市形成鮮明對比的是台北市，其第3季成交量逆勢上升，成為全台唯一量增的城市。這種表現主要得益於以下幾點：
1. 高資產族群抗壓性強
台北市購屋者以高資產族群為主，對於貸款限制與利率波動的敏感度較低，因此不受央行打房政策的直接影響。
2. 核心地段需求穩定
作為台灣經濟與文化中心，台北市核心地段的房地產需求依然強勁，尤其在豪宅與高端公寓市場中表現尤為突出。
3. 商辦需求帶動住宅市場
隨著商辦市場復甦，不少高收入族群因工作便利選擇在台北購屋，進一步推升住宅市場需求。
預售屋市場寒風肆虐：8月交易量腰斬
根據實價登錄數據，今年8月預售屋交易量僅達5,744件，較今年5、6月月均1.6萬件的高點大幅縮減。預售屋市場的量縮，除了央行政策的影響外，還與以下因素密切相關：
1. 建案集中銷售時段結束
多數熱門建案在上半年已完成主要銷售，7、8月作為銷售淡季，市場推案與交易量雙雙下滑。
2. 投資客退場觀望
預售屋向來是投資客青睞的市場，然而在打房政策影響下，投資客資金流動受限，加之房市景氣不明朗，投資需求急劇萎縮。
3. 買方等待更低價格入場
隨著量縮情況加劇，部分買方開始期待價格進一步回調，選擇暫時退出市場以觀察未來走勢。
未來房市走向：健康調整還是長期冷卻？
央行的連續政策干預，使得台灣房市買氣短期內持續低迷。然而，市場專家普遍認為，這樣的調整有助於房市回歸健康發展。
1. 短期持續量縮，價格趨穩
隨著買賣雙方持續博弈，成交量預計在未來幾季仍維持低迷，但價格快速回調的可能性較低。
2. 政府政策是否延續是關鍵
未來政策是否進一步收緊，將是影響房市走勢的關鍵變數。若央行維持現有措施並觀察其效果，市場將有機會逐步回穩。
3. 地區差異化發展趨勢加劇
各地房市表現將愈發分化，台北等核心都市有望穩步成長，而以台南為代表的量縮城市，則需等待價格與需求的進一步平衡。
結論
央行第七波信用管制措施雖然讓房市買氣急凍，但也為過熱的市場帶來了冷卻的契機。以台南市為代表的成交量大幅縮減現象，顯示市場需求正在重新調整。隨著政策效果逐步顯現，房地產市場或將回歸健康發展，買賣雙方將在新的市場平衡中尋求共識。然而，在短期內，市場低迷的態勢仍難以扭轉，購屋者需審慎評估入市時機，賣方則可能面臨更大議價壓力。