台灣房市近年來持續升溫，房價短期內的大幅上漲及不動產貸款的高集中度，已引發市場對房市泡沫化的高度關注。中央銀行自2009年以來，多次透過信用管制措施試圖為過熱的房市降溫，並在近期推出第七波信用管制措施。然而，根據房市專家莊孟翰的分析，多項指標已顯示國內房價早已跨越泡沫警戒線，政府相關單位的應對作為仍需進一步強化，以防範可能的風險。
房市熱潮引發隱憂！銀行貸款集中度達15年高點
台灣房市現況：數據揭露泡沫風險
銀行不動產貸款集中度居高
截至2024年8月底，中央銀行數據顯示，全體銀行的不動產貸款占總放款比率高達37.5%，接近2009年10月的歷史高點37.9%。與15年前相比，如今銀行信用資源向不動產部門傾斜的情況更為嚴峻，顯示金融機構對房市的依賴程度進一步加深。
這種貸款集中度的提高，意味著金融機構的資源分配不均。一旦房市發生調整或衰退，銀行的財務健康可能面臨嚴峻挑戰，進而波及整體金融體系的穩定。
房貸餘額占GDP比率持續攀升
莊孟翰指出，房貸餘額占GDP比率是國際上衡量房市泡沫的重要指標之一。國際標準普遍認為，房貸餘額占GDP的合理範圍應低於40%。然而，根據中央銀行和主計總處公布的數據，台灣房貸餘額占GDP比率已遠遠超過此標準：
- 2023年底：房貸餘額占GDP比率高達56.65%。
- 2024年8月：房貸餘額占GDP比率進一步提升，顯示房地產相關貸款成為經濟活動的主要驅動力之一。
這一比率的過高，表明房地產市場對經濟的過度依賴，並暗示潛在的風險。一旦房市崩盤，整體經濟可能承受巨大衝擊。
房價短期漲幅與投機炒作
房價在短期內的漲幅，同樣反映出市場的過熱情況。自2019年以來，各地頻繁出現民眾排隊搶購房產的現象，更有建案宣稱達成「100%完銷」，顯示市場充斥投機性買盤。
- 2024年中央銀行報告：指出房價漲幅過快與投機炒作的現象依然普遍。
- 地方政府聯合稽查：內政部曾多次要求地方政府進行稽查，但缺乏進一步的深入分析與行動，對市場熱度的控制效果有限。
莊孟翰認為，投機炒作現象不僅加劇了房市泡沫化的風險，也推高了實質房價，讓真正需要購房的自住型買家難以負擔。
政府應對：措施是否足夠？
央行的信用管制政策
中央銀行自2020年以來，已祭出七波信用管制措施，針對不動產貸款條件進行限制，包括提高頭期款比例、限制貸款成數等。然而，這些措施的成效始終有限，原因包括：
- 措施實施滯後：信用管制多數在市場已過熱時推出，未能達到預防作用。
- 執行力不足：部分貸款條件寬鬆，無法有效遏制投機性買盤。
- 地方政策不一致：各地方政府執行央行政策的力度不同，導致市場出現套利空間。
主管機關的聯動協調缺失
莊孟翰指出，政府相關單位的聯動協調不足，是導致房市政策成效不彰的主要原因之一。
- 跨部門協調不足：央行、金管會、內政部及財政部等機關，未能定期召開座談會，共同研擬對策。
- 缺乏市場教育：主管機關未能有效宣導房市現狀及潛在風險，讓投資者及買家對市場過熱缺乏警覺。
莊孟翰建議，政府應加強縱向與橫向聯繫，邀請學者專家、公會代表及地方政府定期進行市場檢討，以制定更全面的因應措施。
防範房市泡沫化的未來建議
建立全面性的市場監管機制
要避免房市進一步泡沫化，政府必須建立全面性的市場監管機制，包括：
- 定期公布市場數據：讓公眾了解房市的現況及潛在風險。
- 強化投機性購房限制：針對非自住性買盤提高稅負或限制貸款成數。
- 推動房市透明化：公開建案售價與交易數據，避免炒作現象。
提升租賃市場吸引力
政府應透過政策支持，改善租賃市場環境，減少民眾對購房的依賴：
- 提供租屋補助：提高租金補助額度，減輕租屋族群負擔。
- 推動社會住宅建設：增加公營住宅供應，穩定租賃市場價格。
結語
台灣房市已跨越泡沫警戒線，多項數據顯示市場存在明顯的過熱現象。政府若不採取更有力的措施遏制房價上漲及投機炒作，可能面臨更大的經濟風險。莊孟翰等專家的提醒，為市場提供了清晰的警訊，如何有效平衡房市與經濟發展，將是未來政策制定者必須直面的挑戰。