2024年第4季台灣房市「旺季不旺」的情況逐漸明朗。專家分析，隨著央行政策持續打擊投機炒房，加上高房貸成本壓力，住宅市場進一步量縮，而商用不動產則因政策較少干預，表現出相對穩定的買氣。房市進入盤整期後，量縮帶來的價格變動預期仍需時間醞釀，短期內房價難見明顯下修。
Q4房市進入盤整，量縮壓力下「旺季不旺」
根據信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德的分析，今年第4季台灣房市交易量呈現明顯萎縮。這一現象主要受央行在8、9月實施的打炒房新政策影響，意圖抑制短期投資及炒房行為，並提升購房資金門檻。然而，這些措施也讓自住買家受到一定程度的波及，特別是中低價位中古屋市場，因貸款條件縮緊，成交量明顯下滑。
房市交易量下滑的主要原因包括：
- 貸款條件嚴苛：銀行風險控管加強，首購族與換屋族的房貸承受能力下降，購屋信心動搖。
- 政策氛圍壓抑投機：新政策對短期投資客課以更重的交易成本，導致短線投機需求迅速冷卻。
- 房價高位盤整：在量縮壓力下，賣方不願降價，市場呈現僵局。
曾敬德認為，這些因素相互作用，使得第4季傳統購屋旺季的效應未能完全發揮，市場進一步進入觀望與盤整狀態。
住宅市場：買方信心低迷，交易量能持續萎縮
打炒房政策影響短線交易
第4季以來，住宅市場交易明顯受壓，特別是在政策影響較大的短期交易市場中。曾敬德指出，政府新推出的措施主要針對短線投資者，例如房地合一稅提高與貸款限制。這些政策導致投資客迅速退場，同時也抑制了市場的整體活躍度。
不過，針對自住需求的買家，新政策的影響相對有限，主要影響在於資金壓力的增加。對於自住客而言，貸款條件的收緊意味著購房成本上升，特別是利率調整對每月還款壓力的影響最為顯著。
價格動搖需時，房價短期內不降
量縮雖然抑制了市場活躍度，但對價格的實質影響仍需時間發酵。曾敬德強調，由於賣方的價格期待仍在高位，加上持有成本對於多數屋主來說尚屬可控，短期內價格下修的機會微乎其微。
根據他的預測，量縮過程至少需持續半年以上，才可能對價格產生明顯的壓力。因此，至少在2025年第1季之前，住宅房價難以見到明顯調整。
商用不動產：政策較少干預，表現優於住宅市場
與住宅市場不同，商用不動產在政策「打住不打商」的背景下，買氣相對穩定。近期觀察顯示，商辦與零售空間的投資需求仍保持一定熱度，尤其是大型企業和外資投資者，對商用市場的興趣不減。
企業需求支撐市場
商用市場的穩定性主要來自企業需求的支撐。隨著AI產業園區和科技公司擴張，辦公空間需求持續增加。此外，大型建設案如商業綜合體與交通樞紐周邊商圈的發展，也吸引了更多投資者關注商用不動產的潛力。
政策調控影響較小
相比住宅市場，商用不動產面臨的政策調控較少，特別是在稅負與貸款條件方面，政府尚未施加過多限制。這使得商用市場在整體房地產盤整期中，能保持相對穩健的表現，成為資金尋求避風港的選擇。
2024年後市展望：房價與交易量雙重挑戰
展望2024年房市，專家普遍認為，房市盤整將持續，房價可能在成交量長期萎縮後，才會出現鬆動跡象。然而，這一過程需要至少6到12個月的時間才能見到明顯效果。
政策壓力延續
政策壓力將成為影響市場走勢的主要因素。央行可能進一步收緊貸款條件，政府也可能推出更多限制炒房的措施，進一步壓縮短期交易的空間。然而，這些政策對自住需求的長期影響仍需觀察。
全球經濟變數影響市場信心
除了國內政策影響，全球經濟變數也是影響房市的重要因素。例如，美國升息循環的延續與國際能源價格的波動，可能對買家信心造成額外壓力。此外，地緣政治風險的增加也可能對資金流動與投資決策產生間接影響。
住宅市場持續盤整，商用不動產穩中有升
總體而言，第4季台灣房市確定呈現「旺季不旺」的格局。住宅市場因政策與資金壓力陷入盤整期，而商用不動產則因較少受到政策干預而表現相對穩定。未來房市能否復甦，取決於政府政策的持續力度與市場對高房價的接受度。
短期內，量縮仍將是房市的主旋律，價格鬆動可能需要等到2025年之後逐步顯現。對於自住買家而言，此刻是耐心觀望的時機；而對於投資者，商用不動產仍然是相對穩健的選擇。