台灣跑個百米就能遇到一名「有房族」，但繞操場一圈，能夠遇到一名「地主」就不容易了。寸土寸金的台灣，常透過「區段徵收」和「市地重劃」兩種方式來更有效率地改善都市環境。寶貴的土地，您應該更慎重地看待。踏取國際開發將帶您快速搞懂這兩者的差異，讓您清楚自己的權益，面對土地整備不再霧裡看花！
市地重劃 vs 區段徵收：城市發展背後的地主權益保護
區段徵收 vs 市地重劃的基本定義
區段徵收
區段徵收是由政府主導、強制執行的土地徵收方式，以公共利益為目的，針對特定區域的「都市」或「非都市土地」進行規劃及開發。區段徵收的特點在於徵收後可以改變土地的用途，例如原本為農業區的土地，徵收後可轉變為住宅或商業用途。這樣的規劃對於市容及公共設施的改善具有重要作用，但同時也涉及土地所有權人的權益調整。
市地重劃
與區段徵收不同，市地重劃可以由政府或民間主辦，重點在於將原有的都市土地進行重新劃分，使之變得方正整齊，改善土地使用效率。這一過程通常針對都市中的畸零地、破碎土地進行整合，從而達到規劃的目標。市地重劃的重點在於維持土地所有權人的權益，因此在分配土地時會較為考量原地區的位置與條件。
土地分配方式及權益差異
區段徵收的土地分配與地主選擇
在區段徵收中，地主可選擇「領現金」或「領地(抵價地)」。選擇領現金的地主會依照市價取得補償，但若選擇領地，則須於公告期內申請，並參與公開抽籤來決定領回土地的位置。值得注意的是，根據內政部的統計資料，近年來超過九成的地主選擇領地，顯示地主們更看重土地的長期增值潛力。
市地重劃的土地分回
市地重劃的地主不需要申請即可保有土地所有權，並根據原有土地所在的位置進行分配。扣除共同負擔後，地主仍可依據原土地的區位獲得較為公平的土地分回，這樣的安排更符合原地主的權益，不需透過抽籤選擇土地位置。
市容改變：區段徵收 vs 市地重劃的市容效果
區段徵收往往為了大型公共建設或市容改造，例如公園、學校、交通樞紐等，因此所徵收的區域中有相當比例的土地被用於公共設施。這樣的規劃讓區段徵收後的市容更具公共性，包含了豐富的公有設施，有利於城市的整體發展。
相比之下，市地重劃則傾向於以住宅區為主，例如新北市板橋江翠重劃區，規劃上相對單一，通常不會有太多的公有設施。市地重劃主要是改善土地形狀及區劃，使其更適合建設和居住。
稅務優惠：區段徵收與市地重劃的土增稅減免
為了減輕地主的負擔，區段徵收和市地重劃後的土地在移轉時享有特定的稅務優惠：
- 區段徵收：地主選擇領回抵價地時，其在第一次土地移轉時可享40%的土增稅減徵。此外，土地的地價稅也可減半徵收兩年。
- 市地重劃：在市地重劃後的第一次移轉，除了可將重劃費用從土地增值總數中扣除，亦可減徵40%的土增稅。這樣的稅務優惠減輕了地主在土地移轉時的經濟負擔，也鼓勵土地持有人更積極地參與開發。
公告期與地主參與的重要性
區段徵收需要公告期，這是地主參與的重要時機。政府會提前公告徵收計劃，公告期為30天，地主如有異議需在此期間內提出，否則將視為默認同意。地主可在此期間主動尋求專業第三方鑑價單位的協助，以確保權益不被忽視。
市地重劃雖然無需公告期的正式流程，但地主仍可透過申請了解重劃計劃的內容及影響。
如何保護自己的權益？
- 掌握公告期：在區段徵收的公告期內，地主可透過專業顧問公司評估補償方案的合理性，確保自身權益。
- 主動參與土地規劃：不論是區段徵收還是市地重劃，地主參與的積極度將直接影響分配結果。
- 尋求專業建議：土地徵收涉及複雜的法律程序和補償計算，專業的土地開發顧問能協助您作出更佳的選擇。
地主應如何面對區段徵收與市地重劃？
區段徵收與市地重劃對於每位土地所有權人都具有重要的影響。若您的土地涉及開發計畫，建議您務必在公告期內積極參與，了解補償與分配的具體方案，並根據土地條件及個人需求來選擇最合適的補償方式。與此同時，尋求專業土地顧問的意見，讓自己在政策變動中保持有利位置，以確保長遠的土地價值。
這樣的參與與規劃，將不僅保障您的財產利益，更能為您帶來穩定的土地增值潛力。